Bất động sản là đất đai. Bất động sản bao gồm mọi công trình xây dựng nằm trên mảnh đất đó, và không bao gồm bất kỳ vật dụng có thể di chuyển nào mà quý vị sở hữu, chẳng hạn như đồ nội thất hoặc xe cộ.
Bài viết này thảo luận về các hình thức chia sẻ quyền sở hữu bất động sản khác nhau. Hãy nhớ rằng quyền sở hữu bất động sản là một lĩnh vực pháp luật phức tạp. Hãy luôn tham khảo ý kiến của luật sư để được tư vấn nắm rõ các quyền sở hữu tài sản của quý vị và trước khi chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản.
Bất động sản là đất đai. Bất động sản bao gồm mọi công trình xây dựng nằm trên mảnh đất đó, và không bao gồm bất kỳ vật dụng có thể di chuyển nào mà quý vị sở hữu, chẳng hạn như đồ nội thất hoặc xe cộ.
Quyền lợi đối với tài sản là quyền có thể thi hành đối với bất động sản. "Có thể thi hành" tức là quyền lợi này được công nhận bởi pháp luật và tòa án.
Có nhiều kiểu quyền lợi đối với tài sản khác nhau. Ví dụ: quý vị có thể chia sẻ quyền sở hữu với cá nhân khác. Hoặc quý vị có thể sở hữu toàn bộ mảnh đất, trong khi cá nhân khác sở hữu toàn bộ quyền hưởng dụng khoáng sản. Không phải tất cả các quyền lợi đối với tài sản đều bao gồm quyền sở hữu. Ví dụ, quyền thế chấp là quyền lợi đối với tài sản nhưng không phải là quyền sở hữu tài sản.
Một số quyền có thể trông giống như quyền lợi đối với tài sản nhưng thực tế không phải vậy. Ví dụ, nếu một người đưa tên quý vị vào di chúc của họ, di chúc sẽ không tạo ra quyền lợi đối với tài sản có thể thi hành khi người đó còn sống. Người đó có thể thay đổi di chúc bất cứ lúc nào và quý vị sẽ không có quyền ngăn họ làm điều đó.
Chứng thực di chúc là quá trình tòa án phân chia tài sản cho những người thừa kế. Quá trình này có thể kéo dài, tốn kém và thường phải tuân theo các quy định về thuế và chủ nợ.
Một số hình thức chia sẻ quyền sở hữu có thể giúp quý vị tránh được quá trình chứng thực di chúc.
Trong lĩnh vực bất động sản, có một số thuật ngữ cụ thể mô tả các hình thức chia sẻ quyền lợi đối với tài sản khác nhau. Một số hình thức chia sẻ quyền lợi phổ biến là:
Cùng hưởng dụng, còn được gọi là hưởng dụng chung, là cách mặc định mà mọi người chia sẻ quyền sở hữu tại Texas. Những người cùng hưởng dụng sở hữu toàn bộ tài sản, ngay cả khi họ sở hữu các phần khác nhau trong tài sản. Nói cách khác, tất cả các chủ sở hữu đều có quyền bình đẳng trong việc sử dụng và hưởng lợi từ tài sản.
Một đặc điểm quan trọng của hình thức cùng hưởng dụng là khi một trong các chủ sở hữu qua đời, phần quyền sở hữu của người đó trong tài sản sẽ được chuyển giao cho người thừa kế của người đó. Điều này khác với hình thức cùng hưởng dụng với quyền thừa kế của người còn sống, trong đó phần quyền sở hữu sẽ chuyển giao cho các chủ sở hữu còn lại.
Tài sản cùng hưởng dụng thường phải trải qua quá trình chứng thực di chúc trước khi người thừa kế được hưởng.
Quyền thừa kế của người còn sống có nghĩa là khi một chủ sở hữu qua đời, những chủ sở hữu còn sống sẽ nhận được phần quyền sở hữu của chủ sở hữu đã mất. Quá trình chứng thực di chúc không còn cần thiết. Điều này khác với hình thức cùng hưởng dụng ở chỗ cần phải có quá trình chứng thực di chúc và chuyển phần quyền sở hữu cho người thừa kế của người quá cố.
Tương tự như hình thức cùng hưởng dụng, hình thức cùng hưởng dụng với quyền thừa kế của người còn sống đảm bảo rằng tất cả các chủ sở hữu có quyền sử dụng đất bình đẳng như nhau. Một người có 1% quyền sở hữu có quyền tiếp cận giống như người có 99% quyền sở hữu.
Tài sản chung là tài sản mà một trong hai người hôn phối thu thập được trong suốt thời kỳ hôn nhân. Cả hai người hôn phối đều sở hữu 100% tài sản chung. Không quan trọng người nào trả tiền mua hay người nào đứng tên trên khế ước chuyển nhượng. Tuy nhiên, vẫn có một số trường hợp ngoại lệ. Ví dụ, quà tặng và tài sản thừa kế không được coi là tài sản chung.
Tiền bồi thường thương tích cá nhân cũng không phải là tài sản chung. Tuy nhiên, nếu một trong hai người hôn phối sử dụng số tiền đó để mua đất thì mảnh đất đó có thể trở thành tài sản chung. Tương tự, nếu một trong hai người hôn phối sử dụng tài sản thừa kế để mua đất thì mảnh đất đó có thể trở thành tài sản chung.
Trừ khi cặp đôi hôn phối có thỏa thuận khác, nếu không thì quyền lợi đối với tài sản chung sẽ được chuyển cho người thừa kế của một trong hai người hôn phối khi họ qua đời. Quyền này không thuộc về người hôn phối còn sống trừ trường hợp họ cũng là người thừa kế. Trong việc này, tài sản chung giống với hình thức cùng hưởng dụng. Ngay cả khi người hôn phối đã qua đời nêu tên người còn sống là người thừa kế duy nhất của họ trong di chúc, tài sản vẫn phải trải qua quá trình chứng thực di chúc.
Điều này có một ngoại lệ là khi không có di chúc và tất cả những người thừa kế của người quá cố đều là hậu duệ chung của cặp hôn phối. Trong trường hợp đó, toàn bộ quyền lợi đối với tài sản sẽ thuộc về người hôn phối còn sống. Quá trình chứng thực di chúc vẫn sẽ cần thiết.
Để chuyển giao quyền lợi đối với tài sản chung cho người hôn phối còn sống mà không cần chứng thực di chúc, các cặp hôn phối thường sử dụng một bản khế ước chuyển nhượng hoặc thỏa thuận về quyền thừa kế của người còn sống. Trong trường hợp sử dụng bản khế ước chuyển nhượng, cặp hôn phối sẽ đảm bảo rằng tài liệu mô tả quyền sở hữu của họ dưới dạng cùng hưởng dụng với quyền thừa kế thuộc về người còn sống. Nếu khế ước chuyển nhượng hiện tại không bao gồm cụm từ này, cặp hôn phối sẽ cần phải tạo một khế ước chuyển nhượng mới.
Thỏa thuận về quyền thừa kế của người còn sống là văn bản trong đó cả hai người hôn phối đồng ý rằng các quyền của họ sẽ thuộc về đối phương sau khi họ qua đời. Cũng như khế ước chuyển nhượng, thỏa thuận phải được nộp cho lục sự hạt nơi đăng ký tài sản.
Một điểm khác biệt giữa việc tạo ra quyền thừa kế của người còn sống theo thỏa thuận so với khế ước chuyển nhượng là việc dễ dàng rút lại thỏa thuận. Một trong hai người hôn phối có thể rút lại thỏa thuận nếu muốn.
Tài sản trọn đời cấp cho một người quyền sử dụng tài sản trong suốt thời gian họ còn sống. Người này được gọi là người hưởng dụng trọn đời. Người tiếp quản tài sản sau khi người hưởng dụng trọn đời qua đời được gọi là người thừa hưởng còn lại.
Tài sản trọn đời được tạo lập bằng một khế ước chuyển nhượng với tài sản trọn đời được bảo lưu, trong đó xác định người hưởng dụng trọn đời và người thừa hưởng còn lại. Tài sản trọn đời thường được sử dụng để tránh được quá trình chứng thực di chúc.
Người hưởng dụng trọn đời và người thừa hưởng còn lại là những người đồng sở hữu, ngay cả khi người hưởng dụng trọn đời còn sống. Hai người này chỉ có quyền lợi sở hữu khác nhau. Quyền lợi của người hưởng dụng trọn đời là quyền sử dụng hiện tại, trong khi quyền lợi của người thừa hưởng còn lại là việc sử dụng trong tương lai. Người thừa hưởng còn lại có thể bán hoặc chuyển nhượng các quyền trong tương lai của họ nếu muốn, ngay cả khi họ có thể không có quyền sử dụng đất ở hiện tại.
Có thể thiết lập tài sản trọn đời theo những cách khác nhau, nhưng vẫn phải có sự thận trọng. Ít nhất một Texas Trường hợp Nếu một khế ước chuyển nhượng cho người hưởng các quyền hưởng dụng trọn đời có thể ảnh hưởng đến lợi ích trong tương lai của người thừa hưởng còn lại, chẳng hạn như cho phép người thuê trọn đời bán tài sản, thì có thể đó không phải là bất động sản trọn đời thực sự. Điều này có nghĩa là người thừa hưởng còn lại có thể không thể chuyển nhượng quyền lợi trong tương lai của họ hoặc sử dụng quyền lợi đó làm tài sản bảo đảm cho khoản vay.
Ví dụ về tài sản trọn đời: Cha mẹ muốn con cái được thừa kế đất đai mà không phải thông qua chứng thực di chúc. Một cách mà cha mẹ có thể thực hiện điều này là đưa cho con một khế ước bảo lưu tài sản trọn đời. Cha mẹ giữ tài sản trọn đời, cho phép họ tiếp tục sử dụng đất trong suốt cuộc đời của mình. Khi cha mẹ qua đời, con cái không phải làm bất cứ điều gì để tiếp quản tài sản vì họ đã là người đồng sở hữu trong suốt thời gian qua. Bây giờ khi quyền sở hữu tài sản trọn đời đã kết thúc, con cái có toàn quyền sử dụng đất.
Khế ước bảo lưu tài sản trọn đời khác với khế ước ladybird và khế ước chuyển nhượng sau khi qua đời. Khế ước ladybird và khế ước chuyển nhượng sau khi qua đời cũng tránh việc phải chứng thực di chúc bằng cách chuyển nhượng tài sản sau khi qua đời. Tuy nhiên, không giống như khế ước bảo lưu tài sản trọn đời, những khế ước này không có hiệu lực cho đến khi chủ sở hữu ban đầu qua đời. Điều này có nghĩa là người sẽ thừa kế không có quyền lợi đối với tài sản cho đến khi chủ sở hữu qua đời.
Quyền hưởng dụng khoáng sản trao quyền khai thác và khoan đất để lấy khoáng sản, chẳng hạn như khí đốt, dầu và quặng.
Quyền bề mặt trao quyền sinh sống, xây dựng, canh tác hoặc thực hiện hầu hết mọi việc liên quan đến đất theo quy định của pháp luật (trừ khai thác khoáng sản).
Quyền hưởng dụng khoáng sản và quyền bề mặt thường thuộc sở hữu của các thực thể khác nhau. Ví dụ, quý vị có thể sở hữu quyền bề mặt đối với mảnh đất quý vị đang sống, trong khi một công ty dầu mỏ sở hữu quyền hưởng dụng khoáng sản. Việc chủ sở hữu đất cho các công ty năng lượng và khai thác mỏ thuê quyền hưởng dụng khoáng sản cũng khá phổ biến.
Tại Texas, quyền bề mặt phụ thuộc vào quyền hưởng dụng khoáng sản. Điều này có nghĩa là chủ sở hữu quyền bề mặt phải cho phép chủ sở hữu quyền hưởng dụng khoáng sản thực hiện khai thác và khoan.
Chia sẻ thời gian hưởng dụng là khi nhiều người có quyền sử dụng một tài sản, mỗi người sử dụng trong một khoảng thời gian cụ thể và riêng biệt. Ví dụ, mỗi người có một tuần cố định trong năm. Chia sẻ thời gian hưởng dụng được sử dụng phổ biến nhất cho các tài sản nghỉ dưỡng.
Hầu hết các hình thức chia sẻ thời gian hưởng dụng hiện nay là hợp đồng cho thuê. Chia sẻ thời gian hưởng dụng dựa trên điểm cũng khá phổ biến. Chia sẻ thời gian hưởng dụng dựa trên điểm là các thỏa thuận kiểu câu lạc bộ, trong đó quý vị nhận được điểm mà quý vị có thể sử dụng để lưu trú tại các khu nghỉ dưỡng khác nhau. Chia sẻ thời gian thuê và chia sẻ thời gian dựa trên điểm đều mang lại cho người mua quyền sử dụng tài sản, nhưng không phải quyền sở hữu thực sự.
Tuy nhiên, nhiều hình thức chia sẻ thời gian hưởng dụng bao gồm quyền sở hữu tài sản. Các hình thức này được gọi là chia sẻ thời gian theo khế ước chuyển nhượng. Với chia sẻ thời gian hưởng dụng theo khế ước chuyển nhượng, mỗi chủ sở hữu thời gian chia sẻ là chủ sở hữu có quyền sử dụng tài sản tại một thời điểm được chỉ định. Quyền sở hữu này có thể được bán, tặng và thừa kế. Quyền này cũng có thể bị đánh thuế nếu có.
Nếu quý vị có thắc mắc về quyền sở hữu và sử dụng thời gian chia sẻ, hãy tham khảo ý kiến luật sư.
Quyền địa dịch là quyền sử dụng tài sản của người khác một cách hạn chế. Nếu quý vị có quyền địa dịch tức là quý vị không sở hữu tài sản đó. Tuy nhiên, quý vị có quyền có thể thi hành để sử dụng tài sản. Nếu tài sản thay đổi chủ sở hữu, quyền địa dịch vẫn giữ nguyên. Nhiều quyền địa dịch cũng có thể chuyển nhượng, có nghĩa là có thể bán và thừa kế.
Các ví dụ phổ biến về quyền địa dịch:
Quyền địa dịch thường được đề cập trong khế ước chuyển nhượng tài sản.
Bản thân quyền cầm giữ không phải là quyền sở hữu, nhưng đó là quyền lợi của chủ nợ đối với tài sản mà quý vị sở hữu. Ví dụ, nếu quý vị sử dụng tài sản làm tài sản bảo đảm cho một khoản vay thì bên cho vay có quyền cầm giữ. Nếu quý vị không trả lại khoản vay, quyền cầm giữ sẽ trao cho chủ nợ quyền tịch thu tài sản.
Để thêm một người đồng sở hữu, quý vị phải lập khế ước chuyển nhượng mới. Khế ước chuyển nhượng phải ghi rõ tên chủ sở hữu mới và tên của mỗi chủ sở hữu hiện tại sẽ chia sẻ quyền lợi của họ. Lưu ý rằng quý vị chỉ có thể chia sẻ quyền đồng sở hữu đối với phần tài sản quý vị đang sở hữu. Ví dụ: nếu quý vị sở hữu 25 phần trăm tài sản và chỉ định một người làm người đồng sở hữu, họ chỉ chia sẻ quyền sở hữu đối với 25 phần trăm đó.
Tương tự như vậy, người đồng sở hữu có thể từ bỏ quyền sở hữu của mình bằng cách ký vào một khế ước chuyển nhượng quyền lợi cho các chủ sở hữu khác. Một chủ sở hữu chỉ có thể từ bỏ quyền lợi của chính họ. Quý vị không thể sử dụng khế ước chuyển nhượng để loại bỏ quyền lợi của người khác mà không có sự đồng ý của họ.
Một cách để thay đổi hình thức chia sẻ quyền sở hữu là lập một khế ước chuyển nhượng mới. Khế ước chuyển nhượng phải nêu rõ tên từng chủ sở hữu và mô tả loại quyền lợi chia sẻ quyền sở hữu.
Những người muốn chuyển từ hình thức chung sở hữu thông thường sang cùng hưởng dụng bằng quyền thừa kế của người còn sống có thể ký thỏa thuận quyền thừa kế của người còn sống thay vì lập một khế ước chuyển nhượng mới. Thỏa thuận này phải được nộp cho lục sự hạt nơi có tài sản, tương tự như một khế ước chuyển nhượng.
Mặc dù luật Texas cho phép người hôn phối đơn phương chấm dứt thỏa thuận về quyền thừa kế của người còn sống đối với tài sản chung, nhưng quyền này không tồn tại trong các tình huống khác. Nếu chủ sở hữu muốn chấm dứt thỏa thuận về quyền thừa kế của người còn sống đối với phần đất không phải là tài sản chung, họ phải làm việc với các chủ sở hữu khác để thực hiện việc này.