Khái niệm cơ bản về khế ước chuyển nhượng tài sản

Khế ước là một văn bản pháp lý chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản. Bất động sản là đất đai, hoặc bất cứ thứ gì gắn liền với đất, chẳng hạn như các tòa nhà.

Khế ước chuyển nhượng thường đề cập đến hai bên - người chuyển nhượng và người thụ nhượng. Người chuyển nhượng là chủ sở hữu hiện tại đang chuyển nhượng tài sản cho người khác. Người chuyển nhượng là người bán hoặc người tặng cho tài sản.

Người thụ nhượng là người nhận tài sản. Người thụ nhượng là người mua hoặc người nhận quà tặng.

Ngoài chuyển nhượng quyền sở hữu, khế ước chuyển nhượng bất động sản còn chứa thông tin quan trọng về tài sản. Phạm vi này bao gồm:

• Chủ sở hữu mới (người thụ nhượng)
• Chủ sở hữu cũ (người chuyển nhượng)
• Vị trí và ranh giới của khu đất (mô tả tài sản)
• Các trở ngại, nếu có (giới hạn về cách sử dụng đất)

Một chuỗi các khế ước chuyển nhượng được soạn thảo cẩn thận sẽ giúp quý vị theo dõi nguồn gốc của tài sản ngay từ chủ sở hữu ban đầu. Điều này giúp đảm bảo rằng sẽ không có bất kỳ tuyên bố sở hữu không mong muốn nào liên quan đến tài sản.

Trong bất động sản, thuật ngữ "quyền sở hữu" và "khế ước chuyển nhượng" có thể gây nhầm lẫn. Quyền sở hữu là quyền đối với tài sản. Khế ước chuyển nhượng trình bày quyền đó.

Quyền sở hữu bất động sản không phải là một dạng tài liệu. Thay vào đó, quyền này thể hiện sức mạnh trong quyền sở hữu của một người. Quyền sở hữu không thể bị tranh chấp, hay "quyền sở hữu rõ ràng", dựa trên một chuỗi những người chuyển nhượng và người thụ nhượng rõ ràng mà từ đó có thể theo dõi từ chủ sở hữu ban đầu đến người nắm giữ khế ước chuyển nhượng hiện tại. Có quyền sở hữu rõ ràng có nghĩa là sẽ không có tuyên bố sở hữu bất ngờ, hợp lệ đối với tài sản từ phía người nắm giữ khế ước chuyển nhượng.

Khế ước chuyển nhượng là văn bản chuyển nhượng quyền sở hữu của người chuyển nhượng cho một người mới, gọi là người thụ nhượng. Nếu quyền sở hữu dựa trên một chuỗi quyền sở hữu rõ ràng thì khế ước chuyển nhượng đóng vai trò là mắt xích của chuỗi đó.

Tại Texas, quý vị ghi lại khế ước chuyển nhượng của mình với Lục sự Hạt tại hạt nơi có tài sản. Nếu tài sản nằm ở nhiều hạt, hãy ghi lại ở mỗi hạt.

Điều quan trọng là quý vị phải ghi lại khế ước chuyển nhượng của mình. Tại Texas, tài sản được chuyển nhượng hợp pháp khi người thụ nhượng chấp nhận khế ước chuyển nhượng đã ký. Tuy nhiên, việc ghi lại khế ước chuyển nhượng cho mọi người biết ai là người sở hữu tài sản đó. Điều này giúp ngăn việc người khác tuyên bố họ sở hữu tài sản đó. Ghi lại mọi khế ước chyển nhượng cũng làm rõ chuỗi quyền sở hữu, giúp đảm bảo với người mua trong tương lai rằng quý vị có quyền bán tài sản. Có thể khó bán tài sản nếu quý vị không thể chứng minh quyền sở hữu rõ ràng.

Để hợp pháp, khế ước phải được lập thành văn bản, có chữ ký, giao và chấp nhận.

1. Bằng văn bản: Chứng thư phải được lập thành văn bản. Quý vị không thể sử dụng thỏa thuận miệng để chuyển nhượng bất động sản.  

2. Ký tên: Người chuyển nhượng phải ký tên vào khế ước chuyển nhượng trước sự chứng kiến của một công chứng viên hoặc hai nhân chứng đáng tin cậy. Người chuyển nhượng chỉ có thể chuyển nhượng quyền của mình đối với tài sản. Điều đó có nghĩa là nếu có nhiều hơn một người sở hữu tài sản, mỗi chủ sở hữu đều phải ký tên. Nếu chỉ có một chủ sở hữu ký tên thì người thụ nhượng sẽ trở thành người đồng sở hữu với bất kỳ ai khác vẫn còn quyền đối với tài sản.

   Khế ước chuyển nhượng không cần chữ ký của người thụ nhượng.

3. Bàn giao và chấp nhận: Khế ước chuyển nhượng có hiệu lực khi người chuyển nhượng trao khế ước cho người thụ nhượng và người được người thụ nhượng chấp nhận. Một số loại khế ước chuyển nhượng theo luật định, chẳng hạn như khế ước chuyển nhượng sau khi qua đời, có thể không bắt buộc phải thực hiện bước này.

Một khế ước chuyển nhượng có thể, và có lẽ nên, bao gồm nhiều hơn những yêu cầu tối thiểu về pháp lý. Một khế ước chuyển nhượng được soạn thảo cẩn thận có thể bao gồm:

• Mô tả đất đai: Khế ước chuyển nhượng phải mô tả đầy đủ về tài sản. Điều này không chỉ đơn thuần là nêu địa chỉ. Phần mô tả cần phải nêu rõ ranh giới của tài sản.

  Mô tả này có thể nằm trong chính khế ước chuyển nhượng. Khế ước chuyển nhượng cũng có thể tham khảo mô tả tìm ở nơi khác, miễn là được viết thành văn bản và tồn tại vào thời điểm soạn thảo khế ước chuyển nhượng. Ví dụ: một khế ước chuyển nhượng có thể tham khảo một cuộc khảo sát cộng đồng, tài liệu thuế tài sản hoặc thậm chí là khế ước chuyển nhượng gần đây nhất liên quan đến tài sản.

  Ví dụ mô tả tài sản Lô 25, Khối 10, thuộc Phân khu Oak Creek số 8, theo bản đồ ghi trong Sách bản đồ 40, Trang 8, trong Hồ sơ Công cộng của Hạt Crowder, Texas.

• Danh tính của các bên: Người chuyển nhượng hoặc người đại diện của họ phải ký vào khế ước chuyển nhượng. Người thụ nhượng không cần phải ký. Tuy nhiên, cần phải xác định người thụ nhượng, bằng tên hoặc một số cách khác, để đảm bảo quyền sở hữu được rõ ràng.

• Cân nhắc: "Cân nhắc" là đưa ra một thứ có giá trị để đổi lấy một thứ khác. Nói cách khác, cân nhắc là giá mua. Cân nhắc không nhất thiết phải là tiền bạc - đó có thể là công việc bằng hiện vật, nợ sự tha thứ, bỏ khiếu nại pháp lý, v.v.

  Một điều khoản cân nhắc không cần thiết phải đi vào chi tiết hoặc thậm chí liệt kê toàn bộ giá mua. Tại Texas, khế ước chuyển nhượng thường chứa ngôn ngữ tương tự như "đổi lấy 10,00 đô và các khoản cân nhắc có giá trị khác", mặc dù bất động sản thường được bán với giá cao hơn nhiều so với mức 10,00 đô.

  Mặc dù việc chuyển nhượng tài sản không bắt buộc phải có sự cân nhắc, nhưng việc cân nhắc có thể giúp củng cố quyền của người thụ nhượng với tư cách là người mua thiện chí. Việc cân nhắc cũng là điều cần thiết đối với bất kỳ hợp đồng nào. Mặc dù không phải là hợp đồng nhưng khế ước chuyển nhượng có thể phải tuân theo quy định của hợp đồng.

• Địa chỉ người thụ nhượng: Mặc dù khế ước chuyển nhượng hợp lệ không yêu cầu địa chỉ người thụ nhượng, nhưng quý vị phải cung cấp địa chỉ gửi thư cho mỗi người thụ nhượng khi quý vị lý lịch chứng thư cho Lục sự hạt. Quý vị có thể ghi các địa chỉ trong tệp đính kèm nếu cần - tệp này không nhất thiết phải xuất hiện trong khế ước chuyển nhượng. Quý vị cũng có thể phải trả một khoản phí phạt nếu quý vị chọn nộp đơn mà không ghi kèm bất kỳ địa chỉ gửi thư nào.
• Trích dẫn: Phần giới thiệu là một tuyên bố mở đầu tùy chọn có thể bao gồm mô tả về các bên, lý do tạo ra chứng thư hoặc các sự kiện khác có liên quan đến chứng thư.
• Habendum: Habendum mô tả các quyền được cấp. Điều này có thể đặc biệt quan trọng đối với các khế ước chuyển nhượng chỉ chuyển nhượng một phần quyền hạn. Ví dụ, khế ước chuyển nhượng quyền khai thác khoáng sản chỉ có thể chuyển nhượng một tỷ lệ phần trăm trong tổng số quyền khai thác khoáng sản cho người thụ nhượng.
• Các trở ngại được phép: Trở ngại là hạn chế về việc sử dụng đất, chẳng hạn như quyền thế chấp, quyền địa dịch hoặc giao ước hạn chế. Đây là những điều phổ biến và thường được liệt kê là "được phép" theo bảo đảm của khế ước chuyển nhượng. Làm như vậy có nghĩa là người chuyển nhượng sẽ không chịu trách nhiệm về trở ngại khi chuyển nhượng khế ước bảo đảm.

Có một số loại khế ước cung cấp các mức độ bảo vệ khác nhau cho người mua.

• Khế ước bảo đảm chung: Khế ước bảo đảm chung mang lại sự bảo vệ tốt nhất cho người được cấp quyền sở hữu. Trong khế ước bảo đảm chung, người cấp quyền sở hữu đảm bảo rằng không có trở ngại nào, chẳng hạn như quyền cầm giữ hoặc các yêu cầu hợp pháp khác đối với tài sản. Nếu hóa ra có những trở ngại như vậy, thì người cấp phải chịu trách nhiệm.

  Lưu ý rằng đất đai thường có quyền địa dịch hoặc các hạn chế sử dụng khác. Những điều này có thể được coi là "các trở ngại được phép" nếu người chuyển nhượng không muốn chịu trách nhiệm về chúng. Luật sư có thể giúp quý vị sử dụng ngôn ngữ phù hợp.

• Chứng thư bảo đảm đặc biệt: Một khế ước bảo đảm đặc biệt đảm bảo một số biện pháp bảo vệ cho người mua nhưng không nhiều như một khế ước bảo đảm chung. Khế ước bảo đảm đặc biệt chỉ đảm bảo rằng không có vấn đề hoặc trở ngại mới nào phát sinh khi người cấp quyền sở hữu tài sản. Người bán không đưa ra bất kỳ cam kết nào về tình trạng của quyền sở hữu trước khi họ sở hữu tài sản.

• Khế ước không có bảo đảm: Khế ước không có bảo đảm chỉ chuyển nhượng quyền sở hữu đối với tài sản, không có biện pháp bảo vệ cho người thụ nhượng. Nó không hứa hẹn và không cung cấp truy đòi pháp lý nếu có vấn đề. Khế ước cho phép người chuyển nhượng từ bỏ toàn bộ quyền sở hữu mà không chịu trách nhiệm đối với tài sản hoặc người thụ nhượng trong tương lai.

  Trong một số trường hợp, khế ước không có bảo đảm có thể tốt hơn khế ước từ bỏ quyền lợi vì theo quy định của pháp luật, khế ước từ bỏ quyền lợi thông báo cho người thụ nhượng rằng có thể có các quyền sở hữu khác liên quan đến tài sản. Điều đó khiến cho việc bảo vệ khỏi những tuyên bố sở hữu đó trở nên khó khăn hơn, nếu chúng phát sinh. Nói cách khác, một khế ước từ bỏ quyền lợi làm giảm bớt quyền sở hữu, trong khi một khế ước không có bảo đảm sẽ chuyển nhượng quyền sở hữu như hiện tại. (Texas đã thông qua một đạo luật cung cấp các biện pháp bảo vệ hạn chế đối với việc chuyển nhượng từ bỏ quyền lợi, nhưng những biện pháp bảo vệ đó không có hiệu lực cho đến ít nhất bốn năm sau khi bán).

• Khế ước từ bỏ quyền lợi: Khế ước từ bỏ quyền lợi mang lại cho người thụ nhượng tất cả các quyền của người chuyển nhượng, bất kể những quyền đó có thể là gì. Thường thì sẽ không biết rõ được liệu người chuyển nhượng có bất kỳ quyền nào để trao hay không, nhưng điều này ngăn người chuyển nhượng đưa ra bất kỳ yêu cầu nào đối với tài sản trong tương lai. Giống như một khế ước không có bảo đảm, khế ước từ bỏ quyền lợi cho phép một người từ bỏ tất cả các quyền -- hoặc các quyền tiềm năng -- đối với một tài sản.

  Khế ước từ bỏ quyền lợi rất dễ sử dụng nhưng cung cấp cho người thụ nhượng mức độ bảo vệ ít nhất. Các tòa án Texas cho biết theo định nghĩa, khế ước từ bỏ quyền lợi thông báo cho người thụ nhượng rằng có thể có các tuyên bố về quyền sở hữu khác đối với tài sản - ngay cả khi những tuyên bố sở hữu đó dựa trên các khế ước chưa được ghi nhận trong hồ sơ công. Trước đây, điều này có thể khiến người thụ nhượng, cũng như bất kỳ người mua nào trong tương lai, không có quyền sở hữu rõ ràng hoặc biện pháp bảo vệ quyền lợi với tư cách là người mua thiện chí. Texas đã thông qua một đạo luật vào năm 2021 để giúp khắc phục vấn đề này. Giờ đây người thụ nhượng trở thành người mua thiện chí sau bốn năm kể từ khi lưu hồ sơ khế ước từ bỏ quyền lợi.