Khế ước là một văn bản pháp lý chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản. Bất động sản là đất đai, hoặc bất cứ thứ gì gắn liền với đất, chẳng hạn như các tòa nhà.
Bài viết này giải thích một số khái niệm cơ bản liên quan đến khế ước chuyển nhượng tài sản ở Texas. Bài viết trình bày mục đích của khế ước, các loại khế ước và tại sao việc tìm kiếm sự trợ giúp của chuyên gia trong việc chuẩn bị khế ước là điều quan trọng.
Khế ước là một văn bản pháp lý chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản. Bất động sản là đất đai, hoặc bất cứ thứ gì gắn liền với đất, chẳng hạn như các tòa nhà.
Khế ước chuyển nhượng thường đề cập đến hai bên - người chuyển nhượng và người thụ nhượng. Người chuyển nhượng là chủ sở hữu hiện tại đang chuyển nhượng tài sản cho người khác. Người chuyển nhượng là người bán hoặc người tặng cho tài sản.
Người thụ nhượng là người nhận tài sản. Người thụ nhượng là người mua hoặc người nhận quà tặng.
Ngoài chuyển nhượng quyền sở hữu, khế ước chuyển nhượng bất động sản còn chứa thông tin quan trọng về tài sản. Phạm vi này bao gồm:
Một chuỗi các khế ước chuyển nhượng được soạn thảo cẩn thận sẽ giúp quý vị theo dõi nguồn gốc của tài sản ngay từ chủ sở hữu ban đầu. Điều này giúp đảm bảo rằng sẽ không có bất kỳ tuyên bố sở hữu không mong muốn nào liên quan đến tài sản.
Trong bất động sản, thuật ngữ "quyền sở hữu" và "khế ước chuyển nhượng" có thể gây nhầm lẫn. Quyền sở hữu là quyền đối với tài sản. Khế ước chuyển nhượng trình bày quyền đó.
Quyền sở hữu bất động sản không phải là một dạng tài liệu. Thay vào đó, quyền này thể hiện sức mạnh trong quyền sở hữu của một người. Quyền sở hữu không thể bị tranh chấp, hay "quyền sở hữu rõ ràng", dựa trên một chuỗi những người chuyển nhượng và người thụ nhượng rõ ràng mà từ đó có thể theo dõi từ chủ sở hữu ban đầu đến người nắm giữ khế ước chuyển nhượng hiện tại. Có quyền sở hữu rõ ràng có nghĩa là sẽ không có tuyên bố sở hữu bất ngờ, hợp lệ đối với tài sản từ phía người nắm giữ khế ước chuyển nhượng.
Khế ước chuyển nhượng là văn bản chuyển nhượng quyền sở hữu của người chuyển nhượng cho một người mới, gọi là người thụ nhượng. Nếu quyền sở hữu dựa trên một chuỗi quyền sở hữu rõ ràng thì khế ước chuyển nhượng đóng vai trò là mắt xích của chuỗi đó.
Tại Texas, quý vị ghi lại khế ước chuyển nhượng của mình với Lục sự Hạt tại hạt nơi có tài sản. Nếu tài sản nằm ở nhiều hạt, hãy ghi lại ở mỗi hạt.
Điều quan trọng là quý vị phải ghi lại khế ước chuyển nhượng của mình. Tại Texas, tài sản được chuyển nhượng hợp pháp khi người thụ nhượng chấp nhận khế ước chuyển nhượng đã ký. Tuy nhiên, việc ghi lại khế ước chuyển nhượng cho mọi người biết ai là người sở hữu tài sản đó. Điều này giúp ngăn việc người khác tuyên bố họ sở hữu tài sản đó. Ghi lại mọi khế ước chyển nhượng cũng làm rõ chuỗi quyền sở hữu, giúp đảm bảo với người mua trong tương lai rằng quý vị có quyền bán tài sản. Có thể khó bán tài sản nếu quý vị không thể chứng minh quyền sở hữu rõ ràng.
Để hợp pháp, khế ước phải được lập thành văn bản, có chữ ký, giao và chấp nhận.
Ký tên: Người chuyển nhượng phải ký tên vào khế ước chuyển nhượng trước sự chứng kiến của một công chứng viên hoặc hai nhân chứng đáng tin cậy. Người chuyển nhượng chỉ có thể chuyển nhượng quyền của mình đối với tài sản. Điều đó có nghĩa là nếu có nhiều hơn một người sở hữu tài sản, mỗi chủ sở hữu đều phải ký tên. Nếu chỉ có một chủ sở hữu ký tên thì người thụ nhượng sẽ trở thành người đồng sở hữu với bất kỳ ai khác vẫn còn quyền đối với tài sản.
Khế ước chuyển nhượng không cần chữ ký của người thụ nhượng.
Một khế ước chuyển nhượng có thể, và có lẽ nên, bao gồm nhiều hơn những yêu cầu tối thiểu về pháp lý. Một khế ước chuyển nhượng được soạn thảo cẩn thận có thể bao gồm:
Mô tả đất đai: Khế ước chuyển nhượng phải mô tả đầy đủ về tài sản. Điều này không chỉ đơn thuần là nêu địa chỉ. Phần mô tả cần phải nêu rõ ranh giới của tài sản.
Mô tả này có thể nằm trong chính khế ước chuyển nhượng. Khế ước chuyển nhượng cũng có thể tham khảo mô tả tìm ở nơi khác, miễn là được viết thành văn bản và tồn tại vào thời điểm soạn thảo khế ước chuyển nhượng. Ví dụ: một khế ước chuyển nhượng có thể tham khảo một cuộc khảo sát cộng đồng, tài liệu thuế tài sản hoặc thậm chí là khế ước chuyển nhượng gần đây nhất liên quan đến tài sản.
Ví dụ mô tả tài sản Lô 25, Khối 10, thuộc Phân khu Oak Creek số 8, theo bản đồ ghi trong Sách bản đồ 40, Trang 8, trong Hồ sơ Công cộng của Hạt Crowder, Texas. |
Cân nhắc: "Cân nhắc" là đưa ra một thứ có giá trị để đổi lấy một thứ khác. Nói cách khác, cân nhắc là giá mua. Cân nhắc không nhất thiết phải là tiền bạc - đó có thể là công việc bằng hiện vật, nợ sự tha thứ, bỏ khiếu nại pháp lý, v.v.
Một điều khoản cân nhắc không cần thiết phải đi vào chi tiết hoặc thậm chí liệt kê toàn bộ giá mua. Tại Texas, khế ước chuyển nhượng thường chứa ngôn ngữ tương tự như "đổi lấy 10,00 đô và các khoản cân nhắc có giá trị khác", mặc dù bất động sản thường được bán với giá cao hơn nhiều so với mức 10,00 đô.
Mặc dù việc chuyển nhượng tài sản không bắt buộc phải có sự cân nhắc, nhưng việc cân nhắc có thể giúp củng cố quyền của người thụ nhượng với tư cách là người mua thiện chí. Việc cân nhắc cũng là điều cần thiết đối với bất kỳ hợp đồng nào. Mặc dù không phải là hợp đồng nhưng khế ước chuyển nhượng có thể phải tuân theo quy định của hợp đồng.
Có một số loại khế ước cung cấp các mức độ bảo vệ khác nhau cho người mua.
Khế ước bảo đảm chung: Khế ước bảo đảm chung mang lại sự bảo vệ tốt nhất cho người được cấp quyền sở hữu. Trong khế ước bảo đảm chung, người cấp quyền sở hữu đảm bảo rằng không có trở ngại nào, chẳng hạn như quyền cầm giữ hoặc các yêu cầu hợp pháp khác đối với tài sản. Nếu hóa ra có những trở ngại như vậy, thì người cấp phải chịu trách nhiệm.
Lưu ý rằng đất đai thường có quyền địa dịch hoặc các hạn chế sử dụng khác. Những điều này có thể được coi là "các trở ngại được phép" nếu người chuyển nhượng không muốn chịu trách nhiệm về chúng. Luật sư có thể giúp quý vị sử dụng ngôn ngữ phù hợp.
Khế ước không có bảo đảm: Khế ước không có bảo đảm chỉ chuyển nhượng quyền sở hữu đối với tài sản, không có biện pháp bảo vệ cho người thụ nhượng. Nó không hứa hẹn và không cung cấp truy đòi pháp lý nếu có vấn đề. Khế ước cho phép người chuyển nhượng từ bỏ toàn bộ quyền sở hữu mà không chịu trách nhiệm đối với tài sản hoặc người thụ nhượng trong tương lai.
Trong một số trường hợp, khế ước không có bảo đảm có thể tốt hơn khế ước từ bỏ quyền lợi vì theo quy định của pháp luật, khế ước từ bỏ quyền lợi thông báo cho người thụ nhượng rằng có thể có các quyền sở hữu khác liên quan đến tài sản. Điều đó khiến cho việc bảo vệ khỏi những tuyên bố sở hữu đó trở nên khó khăn hơn, nếu chúng phát sinh. Nói cách khác, một khế ước từ bỏ quyền lợi làm giảm bớt quyền sở hữu, trong khi một khế ước không có bảo đảm sẽ chuyển nhượng quyền sở hữu như hiện tại. (Texas đã thông qua một đạo luật cung cấp các biện pháp bảo vệ hạn chế đối với việc chuyển nhượng từ bỏ quyền lợi, nhưng những biện pháp bảo vệ đó không có hiệu lực cho đến ít nhất bốn năm sau khi bán).
Khế ước từ bỏ quyền lợi: Khế ước từ bỏ quyền lợi mang lại cho người thụ nhượng tất cả các quyền của người chuyển nhượng, bất kể những quyền đó có thể là gì. Thường thì sẽ không biết rõ được liệu người chuyển nhượng có bất kỳ quyền nào để trao hay không, nhưng điều này ngăn người chuyển nhượng đưa ra bất kỳ yêu cầu nào đối với tài sản trong tương lai. Giống như một khế ước không có bảo đảm, khế ước từ bỏ quyền lợi cho phép một người từ bỏ tất cả các quyền -- hoặc các quyền tiềm năng -- đối với một tài sản.
Khế ước từ bỏ quyền lợi rất dễ sử dụng nhưng cung cấp cho người thụ nhượng mức độ bảo vệ ít nhất. Các tòa án Texas cho biết theo định nghĩa, khế ước từ bỏ quyền lợi thông báo cho người thụ nhượng rằng có thể có các tuyên bố về quyền sở hữu khác đối với tài sản - ngay cả khi những tuyên bố sở hữu đó dựa trên các khế ước chưa được ghi nhận trong hồ sơ công. Trước đây, điều này có thể khiến người thụ nhượng, cũng như bất kỳ người mua nào trong tương lai, không có quyền sở hữu rõ ràng hoặc biện pháp bảo vệ quyền lợi với tư cách là người mua thiện chí. Texas đã thông qua một đạo luật vào năm 2021 để giúp khắc phục vấn đề này. Giờ đây người thụ nhượng trở thành người mua thiện chí sau bốn năm kể từ khi lưu hồ sơ khế ước từ bỏ quyền lợi.
Người mua thiện chí, còn được gọi là người mua thành thật, là người mua tài sản vì giá trị và không cần thông báo rằng người khác có thể có quyền sở hữu đối với tài sản đó. Thông báo có thể là thực tế hoặc mang tính trợ giúp.
Thông báo thực tế là khi người mua biết rằng người khác có thể có quyền sở hữu đối với tài sản. Thông báo mang tính trợ giúp là khi người mua nên biết rằng người khác có thể có quyền sở hữu đối với tài sản. Ví dụ: nếu có một khế ước chuyển nhượng trong hồ sơ với lục sự hạt, người mua sẽ có thông báo mang tính giúp đỡ về chứng thư đó cho dù họ có kiểm tra hồ sơ của hạt hay không.
Người mua thiện chí được bảo vệ trước quyền sở hữu của người khác đối với tài sản.
Ví dụ:
Gary là một chủ sở hữu tài sản vô đạo đức. Gary bán tài sản cho Jane, người không bao giờ ghi lại khế ước chuyển nhượng. Jane sở hữu hợp pháp tài sản này. Nhưng sau đó Gary bán tài sản đó cho Bob, mặc dù Gary không còn quyền làm như vậy nữa. Jane sau đó kiện Bob, nói rằng tài sản thuộc về cô ấy vì cô ấy đã mua trước.
Thật không may cho Jane, Bob không biết về việc mua bán của Jane và khế ước chuyển nhượng của Jane không có trong hồ sơ công khai. Điều đó có nghĩa là Bob không có thông báo thực tế hoặc mang tính giúp đỡ về quyền sở hữu của Jane đối với tài sản khi anh ta mua. Bob được giữ tài sản vì anh ấy là một người mua thiện chí. Jane có thể kiện Gary đòi bồi thường thiệt hại, nhưng cô ấy không thể lấy tài sản từ Bob.
Quyền địa lịch tồn tại khi một người không phải là chủ sở hữu có quyền hợp pháp để sử dụng tài sản theo một cách hạn chế. Ví dụ, một công ty tiện ích có thể có quyền địa lịch để đặt đường dây điện. Quyền địa dịch có thể được thương lượng, đạt được qua tịch thu, hoặc phát sinh sau một hình thức sử dụng lâu dài.
Khế ước bảo đảm phải liệt kê bất kỳ quyền sử dụng đất nào. Nếu không, người chuyển nhượng có thể phải bồi thường cho người thụ nhượng.
A Giao ước hạn chế là quy tắc mà tất cả các chủ sở hữu đất tại địa phương phải tuân theo. Ví dụ, mọi người trong một khu phố có thể phải cắt tỉa bãi cỏ của họ đến một độ cao nhất định. Hoặc họ có thể bị cấm sơn nhà của họ bằng một số màu sắc nhất định.
Các nhà phát triển thường đính kèm các giao ước hạn chế khi họ bán các lô đất trong một dự án phát triển mới. Thông thường thì hiệp hội chủ nhà chịu trách nhiệm thực thi các giao ước như vậy.
Nếu khế ước bảo đảm không đề cập đến bất kỳ giao ước hạn chế nào thì người nhượng quyền có thể phải chịu trách nhiệm pháp lý.
Quyền cầm giữ tài sản là một quyền tài sản dựa trên khoản nợ. Ví dụ: nếu quý vị thế chấp đất cho một khoản vay, bên cho vay sẽ có quyền cầm giữ nhà của quý vị cho đến khi quý vị trả lại khoản vay.
Phải giải quyết quyền cầm giữ khi bán tài sản.
Có nhiều loại khế ước chuyển nhượng có mục đích đặc biệt để đáp ứng các nhu cầu pháp lý khác nhau. Những khế ước chuyển nhượng này có thể thuộc danh mục khế ước chung, bảo đảm đặc biệt, không bảo đảm hoặc từ bỏ quyền lợi. Tất cả các khế ước chuyển nhượng phải đáp ứng các yêu cầu pháp lý cơ bản đối với khế ước trừ khi có đạo luật quy định ngoại lệ.
Chứng thư thay cho việc phát mãi tài sản: Chứng thư thay cho phát mãi tài sản được sử dụng khi người vay không thanh toán khoản thế chấp và giao tài sản cho người cho vay thay vì thực hiện quy trình phát mãi tài sản chính thức. Hành động này giúp xóa bỏ khoản nợ và đảm bảo rằng họ sẽ không nợ bất kỳ khoản nào nếu tài sản được bán với giá thấp hơn khoản vay còn lại. Ngoài ra cũng có thể giúp người vay bảo toàn khoản tín dụng của họ.
Lưu ý, tại Texas, "khế ước chuyển nhượng cho việc phát mãi tài sản" mô tả quá trình chuyển giao kế ước chuyển nhượng để được xóa nợ. Tiêu đề của tài liệu khế ước chuyển nhượng không nhất thiết phải là tiêu đề thực tế. Đây là một chi tiết nhỏ nhưng cần được đề cập đến để tránh nhầm lẫn.
Khế ước chuyển nhượng cho người đồng sở hữu có quyền thừa kế: Khi những người đồng sở hữu có khế ước chuyển nhượng cho người đồng sở hữu có quyền thừa kế, quyền của mỗi chủ sở hữu di chúc được chuyển cho các chủ sở hữu khác sau khi qua đời. (Thông thường, quyền thừa kế sẽ thuộc về con cái hoặc những người thừa kế khác.)
Lưu ý rằng có các quy tắc riêng cho những người đồng sở hữu đã kết hôn và chưa kết hôn vì các cặp vợ chồng đã kết hôn đã có một số quyền thừa kế nhất định.
Khế ước ủy thác để đảm bảo giả định: Chứng thư ủy thác để đảm bảo cam kết được sử dụng để chuyển nhượng quyền tài sản khi đã có một khoản thế chấp hoặc các khoản vay tài chính nhà tương tự. Người thụ nhượng có trách nhiệm thanh toán các khoản cho ngôi nhà, trong khi người chuyển nhượng, không phải là người cho vay, có quyền thực thi với các khoản thanh toán đó. Văn bản không xóa bỏ khoản thế chấp hoặc làm giảm quyền đòi của người cho vay.
Ví dụ, loại khế ước này có thể sử dụng trong trường hợp một cặp vợ chồng sắp ly hôn cần phân chia tài sản nhưng cả hai đều đứng tên trên tài sản thế chấp. Khế ước cho phép một người hôn phối sử dụng nhà ở, đồng thời phải chịu trách nhiệm thanh toán khoản vay thế chấp. Nếu người hôn phối sử dụng nhà nhưng không chi trả, người không sử dụng nhà có thể phát mãi tài sản. Xem Ly hôn và Bất động sản để biết thêm về chủ đề này.
Quyền sở hữu đối với nguồn nước tự nhiên, ví dụ như một dòng sông chảy qua một tài sản, khác với quyền sở hữu đất đai. Quyền sử dụng nước, còn được gọi là quyền của người chủ đất ven sông, rất phức tạp và đã được quy định chặt chẽ. Nếu quý vị lo ngại về các vấn đề về nước trên tài sản sở hữu, hãy tham khảo ý kiến của luật sư.
Giấy ly hôn có thể chỉ định người hôn phối nào được quyền nhận tài sản nhưng không thực sự chuyển nhượng tài sản. Các bên vẫn cần lập khế ước chuyển nhượng. Khế ước phải có các điều khoản để đảm bảo rằng việc chuyển nhượng tuân thủ các điều khoản được quy định trong Giấy ly hôn. Ví dụ, có thể sử dụng khế ước ủy thác để đảm bảo cam kết trong trường hợp cần giúp phân chia bất động sản hôn nhân khi có thế chấp. Xem Ly hôn và Bất động sản để tìm hiểu thêm.
Quá trình chuyển nhượng bất động sản có thể sẽ rất phức tạp và có nhiều khả năng xảy ra sái sót. Sự lựa chọn hàng đầu trong mọi trường hợp là thuê luật sư chuẩn bị khế ước. Việc chuẩn bị khế ước không đúng cách có thể khiến người nhượng quyền phải chịu trách nhiệm pháp lý và gây tổn hại đến quyền của người thụ nhượng.