Giao dịch điện tử: Khi nào email trở thành hợp đồng bất động sản

Tất cả các chuyên gia bất động sản đều phải biết đến Đạo luật thống nhất về giao dịch điện tử (UETA). Xem Chương 322 của Bộ luật kinh doanh và thương mại Texas.

Luật này có thể tác động đáng kể (tích cực hoặc tiêu cực) đến cách đàm phán và tiến hành hợp đồng bất động sản. Nói một cách đơn giản, UETA coi hợp đồng và chữ ký điện tử có cùng hiệu lực pháp lý như hợp đồng giấy có chữ ký viết tay, miễn là hợp đồng và chữ ký điện tử đáp ứng một số điều kiện nhất định. Câu hỏi chính cần đặt ra là liệu UETA có chấp hành quy định về gian lận hay không. Câu trả lời nằm trong các định nghĩa khác nhau của UETA.

Dựa trên định nghĩa rộng về hồ sơ điện tử và chữ ký điện tử, hợp đồng bất động sản được ký kết qua email có thể có hiệu lực thi hành với giả định là một điều kiện khác được đáp ứng. Đạo luật này chỉ áp dụng cho giao dịch giữa các bên đã thỏa thuận tiến hành giao dịch bằng phương thức điện tử. Rõ ràng là trong tình huống này, người mua và người bán đã chính thức không đồng ý tiến hành giao dịch điện tử. Tuy nhiên, đạo luật này tiếp tục diễn giải rằng: "Việc các bên có đồng ý thực hiện giao dịch bằng phương thức điện tử hay không được xác định dựa trên bối cảnh và hoàn cảnh xung quanh, bao gồm cả hành vi của các bên" (mục 322.005 của Bộ luật thương mại và kinh doanh Texas). Do đó, đạo luật này không yêu cầu phải có thỏa thuận chính thức. Bên cạnh các yếu tố khác thì hành vi của các bên cũng có thể ngụ ý cấu thành thỏa thuận này.

Tòa án đưa ra quyết định này ngay cả khi việc trao đổi đã ngừng diễn ra từ lâu. Người mua và người bán không hay biết (hoặc người môi giới và đại diện của họ) có thể ngạc nhiên khi phát hiện rằng họ đã ký một hợp đồng ràng buộc trước khi họ biết điều đó.

Sử dụng các nguyên tắc hợp đồng truyền thống để bào chữa có thể là việc làm vô ích. Tất nhiên, những quy tắc này chỉ trở thành vấn đề khi một trong các bên muốn rút khỏi hợp đồng.

Hãy trao đổi với luật sư nếu quý vị cần được trợ giúp để xác định xem có phải quý vị đã ký hợp đồng điện tử mang tính ràng buộc hay không.

Theo Đạo luật thống nhất về giao dịch điện tử (UETA), hợp đồng có nghĩa là toàn bộ nghĩa vụ pháp lý phát sinh từ thỏa thuận giữa các bên. Thỏa thuận là giao kèo mua bán giữa các bên như được thể hiện trong ngôn từ của họ hoặc được suy ra từ các tình huống khác. Tuy thuật ngữ "hợp đồng điện tử" hiện chưa có định nghĩa, nhưng "điện tử" thì có rồi. "Điện tử" là những thứ liên quan đến công nghệ có khả năng liên quan đến điện, kỹ thuật số, từ tính, không dây, quang học, điện từ hoặc các khả năng tương tự.

Theo định nghĩa của UETA, chữ ký điện tử là âm thanh, ký hiệu hoặc quy trình điện tử đi kèm hoặc có sự liên kết logic với hồ sơ và được người có ý định ký vào hồ sơ đó thực hiện hoặc áp dụng. Theo định nghĩa này thì việc viết tên ở cuối email có thể được coi là chữ ký điện tử.

Hãy xem bài viết Giao dịch điện tử: Khi email trở thành hợp đồng mà Judon Fambrough viết cho Trung tâm Bất động sản Texas A&M.