Hợp đồng chưa thực hiện và bất động sản thuê để sở hữu

Hợp đồng chưa thực hiện là dạng hợp đồng bất động sản có thỏa thuận dài hạn giống như thỏa thuận thuê để sở hữu. Người mua sống trên bất động sản đó nhưng không sở hữu bất động sản cho đến khi hợp đồng kết thúc. Người bán chỉ nhượng quyền sở hữu đối với bất động sản đó cho người mua sau khi tất cả các khoản thanh toán được hoàn tất.

Hợp đồng chưa thực hiện phải đáp ứng một số yêu cầu nhất định thì mới được coi là hợp lệ. Bộ luật tài sản Texas 5.062 quy định như sau:

• Thời hạn hợp đồng phải trên 06 tháng hoặc 180 ngày.
• Người mua phải sử dụng bất động sản với mục đích chủ yếu là làm nơi cư trú.
• Người mua và người bán không được có quan hệ gia đình: cha/mẹ, con cái, ông/bà, cháu chắt hoặc anh/chị/em ruột.

Lưu ý: Bộ luật tài sản Texas 5.072 không cho phép lập hợp đồng chưa thực hiện bằng miệng. Hợp đồng chưa thực hiện phải được lập thành văn bản và có chữ ký của cả hai bên. Hãy đảm bảo rằng bất kỳ cam kết nào giữa các bên đều được đưa vào hợp đồng. Tòa án sẽ không thi hành cam kết miệng trong hợp đồng chưa thực hiện.

Rủi ro lớn nhất đối với người mua phát sinh từ việc người mua không sở hữu bất động sản đó cho đến khi họ đáp ứng đủ các điều khoản hợp đồng. Điều này giới hạn các quyền của người mua. Trong khoảng thời gian hợp đồng có hiệu lực, người mua không thể bán nhà hoặc đi vay theo giá trị đầy đủ của căn nhà.

Ngoài ra, người mua không bắt đầu có vốn chủ sở hữu nhà ngay lập tức. Không có vốn chủ sở hữu có nghĩa là nếu người mua ngừng thanh toán hoặc phá vỡ hợp đồng, thì họ có thể mất toàn bộ số tiền đã thanh toán tính tới thời điểm đó.

Quy tắc số 40 hoặc 48: Người mua không thanh toán được hợp đồng sẽ được áp dụng một số biện pháp bảo vệ vốn chủ sở hữu nếu họ đã chi trả 40% giá bán, trả góp với số tiền trị giá 48 tháng hoặc hợp đồng đó đã được hạt lưu hồ sơ lại. Trong trường hợp này, người bán phải tiến hành phát mãi tài sản thay vì chỉ lấy lại bất động sản. Nếu bất động sản được bán thông qua hình thức phát mãi tài sản, thì người mua có thể nhận lại một phần số tiền mà họ đã thanh toán.

Người bán bắt buộc phải lưu hồ sơ lại hầu hết các hợp đồng chưa thực hiện trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký, điều này sẽ giúp các biện pháp bảo vệ vốn chủ sở hữu nhà bắt đầu được áp dụng. Hợp đồng chưa thực hiện được ghi chép lại thường sẽ yêu cầu sử dụng biện pháp phát mãi toàn bộ tài sản thay vì trục xuất khỏi nơi cư trú cơ bản, nếu người mua không thanh toán được hợp đồng. Tuy nhiên, không nên coi điều này là đương nhiên. Không phải tất cả người bán đều tuân thủ yêu cầu lưu hồ sơ lại hợp đồng. Hình phạt đối với việc không lưu lại hồ sơ hợp đồng là không đáng kể. Ngoài ra, họ có thể không bắt buộc phải lưu lại hồ sơ hợp đồng của quý vị.

Có. Người bán sẽ gặp rủi ro nếu họ không tuân thủ đầy đủ quy tắc. Người bán phải đáp ứng nhiều yêu cầu mang tính chuyên môn. Người bán có thể phải trả tiền phạt nếu họ không đáp ứng được tất cả các yêu cầu, ngay cả khi họ hành động trên tinh thần thiện chí.

Bộ luật Tài sản Texas chương 5 liệt kê các quyền mà người mua được hưởng. Người mua có thể được nhận một số khoản đền bù nhất định theo luật nếu các quyền này không được đáp ứng. Nói chung, người mua có quyền:

• Biết hiện trạng của bất động sản
• Biết các điều khoản tài chính của hợp đồng
• Nhận thông báo về bất kỳ hành vi vi phạm nào do người mua gây ra
• Nhận thông tin cập nhật về bất kỳ khoản vay nào mỗi năm
• Nhận khế ước bảo đảm đối với bất động sản trong vòng 30 ngày sau khi​​​​​​​ hoàn thành khoản thanh toán cuối cùng

Bộ luật Tài sản Texas chương 5 liệt kê các nghĩa vụ mà người bán phải thực hiện. Người bán không thực hiện các nghĩa vụ này sẽ vi phạm hợp đồng của họ. Điều này sẽ khiến người mua được hưởng một số khoản đền bù nhất định theo luật. Bộ luật tài sản Texas chương 5 quy định rằng người bán phải:

• Cung cấp một bản khảo sát về bất động sản trong thời gian gần đây, không được quá 01 năm
• Cung cấp giấy chứng nhận đăng ký thuế mà từng cơ quan thu thuế cấp cho họ
• Cung cấp bản sao bất kỳ hợp đồng bảo hiểm nào liên quan đến bất động sản
• Nêu rõ tất cả tiền lãi hoặc phí trả chậm theo hợp đồng
• Cung cấp báo cáo kế toán hằng năm bằng văn bản
• Thông báo về bất cứ vấn đề nào liên quan đến bất động sản
• Gửi thông báo, bằng văn bản, nếu bất động sản đó tham gia hiệp hội chủ sở hữu nhà ở
• Cho biết bất động sản có nằm trong khu phân lô được lưu hồ sơ lại hay không
• Ghi lại hợp đồng trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng.

• Tổng số tiền đã thanh toán
• Tổng số tiền còn nợ
• Số lần thanh toán còn lại
• Số tiền thuế đã nộp
• Số tiền đã trả cho bất kỳ hợp đồng bảo hiểm nào
• Số tiền thu được từ bất kỳ khoản tiền bảo hiểm nào Thông tin này còn có thể bao gồm cả cách khoản tiền bảo hiểm này được sử dụng.
• Bất cứ thay đổi nào đối với phạm vi bảo hiểm và bản sao của bất kỳ hợp đồng bảo hiểm nào. Báo cáo cũng phải mô tả tài sản được bảo hiểm và cho biết số tiền bảo hiểm.

• Giá của bất động sản
• Lãi suất tính theo hợp đồng
• Tổng số tiền người mua sẽ trả theo hợp đồng, bao gồm cả tiền lãi
• Có áp dụng phí trả chậm hay không và mức phí đó có thể là bao nhiêu
• Nội dung tuyên bố rằng người bán có thể không tính tiền phạt trả trước nếu người mua muốn chi trả một phần của toàn bộ khoản thanh toán trước.

Có. Bộ luật tài sản Texas 5.082 cho phép người mua đưa ra yêu cầu như vậy. Người mua có thể gửi văn bản để hỏi về số tiền mà họ còn nợ bất cứ lúc nào. Sau đó, người bán có 10 ngày để cung cấp thông tin này cho người mua. Nếu người bán không trả lời trong vòng 10 ngày, người mua có thể thanh toán hết giá trị của bất động sản dựa trên số tiền mà họ cho rằng còn nợ theo hợp đồng. Nếu người bán không đồng ý với số tiền này thì họ phải phản đối trong vòng 20 ngày kể từ ngày thanh toán.

Có. Bộ luật tài sản Texas 5.063 quy định rằng người bán phải thông báo cho người mua nếu người mua vi phạm hợp đồng. Thông báo phải cho biết người mua đang vi phạm điều khoản nào của hợp đồng, số tiền người mua có thể còn nợ và cách người bán dự định xử lý vi phạm đó.

Bộ luật tài sản Texas 5.063 đưa ra các yêu cầu rất cụ thể đối với thông báo cho người mua. Thông báo phải:

• Được lập thành văn bản
• Gửi bằng bằng thư đăng ký hoặc thư bảo đảm
• Được in với phông chữ cỡ 14 point
• Được trình bày bằng ngôn ngữ pháp lý cụ thể

• Người mua có 60 ngày để kịp thời thanh toán nếu rơi vào bất kỳ trường hợp nào sau đây:
  • Nếu người mua đã thanh toán hơn 40% giá trị hợp đồng
  • Nếu người mua đã chi trả hơn 48 khoản thanh toán hàng tháng
  • Nếu hợp đồng đã được lưu hồ sơ lại
• Trong tất cả các trường hợp khác, người mua chỉ có 30 ngày để kịp thời thanh toán.

• Nếu người mua đã có 60 ngày để thanh toán kịp thời, thì người bán chỉ có thể rao bán bất động sản. Bất kỳ số tiền nào thu được từ việc rao bán bất động sản đều được dùng để trả hết số tiền còn nợ theo hợp đồng. Khoản tiền dư sẽ thuộc về người mua.
• Nếu người mua chỉ có 30 ngày để thanh toán kịp thời, thì người bán có thể hủy hợp đồng hoặc đệ đơn yêu cầu trục xuất người mua khỏi nơi cư trú.

• Nếu người mua đã thanh toán 40% giá mua, thực hiện 48 khoản thanh toán hàng tháng hoặc hợp đồng được lưu hồ sơ trong hồ sơ của hạt, thì người bán có thể phát mãi tài sản. Bất động sản đó sẽ được rao bán và chủ sở hữu mới có thể trục xuất người mua khỏi nơi cư trú. Tiền bán bất động sản sẽ được dùng để chi trả cho khoản nợ của người mua. Bất kỳ khoản tiền nào còn lại sẽ thuộc về người mua.
• Người bán có thể trục xuất người mua khỏi nơi cư trú nếu người mua chưa thanh toán 40% giá mua, chưa thực hiện 48 khoản thanh toán hàng tháng và nếu hợp đồng chưa được lưu hồ sơ lại. Nếu trường hợp này xảy ra, người mua sẽ mất toàn bộ số tiền mà họ đã thanh toán.

• 250 đô la Mỹ mỗi ngày sau khi 30 ngày đã trôi qua
• 500 đô la Mỹ mỗi ngày sau khi 90 ngày đã trôi qua
• Phí luật sư hợp lý

• Người bán phải trả lại bất cứ khoản thanh toán nào và bồi hoàn cho người mua bất cứ sự cải tạo nào đã được thực hiện đối với bất động sản, hoặc
• Người bán có thể gửi thư trả lời cho người mua để thông báo rằng họ sẽ khắc phục vấn đề. Sau đó, người bán có 90 ngày để phân lô đúng cách cho bất động sản. Nếu sau 90 ngày, người bán vẫn chưa khắc phục được vấn đề, thì người mua có thể hủy hợp đồng.

Lưu ý: Người bán không có quyền lấy lại tài sản cho đến khi người bán trả lại tất cả số tiền còn nợ cho người mua theo hợp đồng.

Sau khi ký kết, người mua có 14 ngày để hủy bỏ hợp đồng. Để hủy hợp đồng, người mua phải gửi thông báo cho người bán trực tiếp hoặc qua đường bưu điện. Sau đó, người bán có 10 ngày để hoàn trả bất cứ khoản thanh toán hoặc tài sản nào đã được trao đổi theo hợp đồng.

• Phí trả chậm lớn hơn 8% khoản thanh toán hàng tháng hoặc chi phí thực tế để xử lý phí trả chậm
• Điều khoản hạn chế không cho phép người mua sử dụng tiền lãi mà họ được hưởng từ bất động sản cho khoản vay cải tạo bất động sản
• Tiền phạt thanh toán sớm
• Hình phạt đối với người mua khi họ yêu cầu sửa chữa bất động sản hoặc thực hiện bất kỳ quyền nào khác theo hợp đồng.

Có. Bộ luật Tài sản Texas 5.076 yêu cầu bên bán lý lịch hợp đồng với Lục sự hạt. Người bán phải làm việc này trong vòng 30 ngày sau khi ký hợp đồng. Nếu hợp đồng chưa thực hiện bị hủy bỏ vì bất kỳ lý do gì, thì người bán cũng phải lưu lại hồ sơ việc đó. Nếu người bán không lưu lại hồ sơ hợp đồng, thì người mua sẽ có quyền khiếu nại người bán và đòi người bán bồi thường số tiền lên đến 500 đô la Mỹ một năm cộng với phí luật sư.

• Giấy chứng nhận đăng ký thuế mà mỗi cơ quan thu thuế từ bất động sản đó cấp cho họ. Giấy chứng nhận đăng ký thuế cho biết số tiền thuế đã trả, số tiền thuế còn nợ, số tiền thuế không trả đúng kỳ hạn, tiền phạt, v.v.
• Bản sao của bất cứ hợp đồng bảo hiểm nào liên quan đến bất động sản. Hợp đồng đó phải có tên của công ty bảo hiểm và người được bảo hiểm. Hợp đồng đó cũng phải mô tả bất động sản được bảo hiểm và liệt kê số tiền bảo hiểm.

• Bộ luật tài sản Texas 5.067 cho phép người bán áp đặt quyền cầm giữ nếu quyền đó có mục đích là cung cấp dịch vụ tiện ích cho bất động sản, hoặc
• Người bán và người mua có thỏa thuận với nhau.

Không. Bộ luật tài sản Texas 5.068 yêu cầu hợp đồng phải được lập bằng ngôn ngữ chủ yếu được sử dụng trong quá trình thương thảo. Tất cả các tài liệu liên quan đến hợp đồng cũng phải được lập bằng ngôn ngữ này. Phạm vi bao gồm hợp đồng, bất kỳ thông báo nào về việc cung cấp thông tin, báo cáo kế toán hàng năm và bất kỳ thông báo nào về việc không thực hiện hợp đồng.

Theo Bộ luật tài sản Texas 5.078, số tiền bảo hiểm sẽ được phân chia cho cả người mua và người bán. Sau đó, người mua và người bán sẽ quyết định xem có sử dụng số tiền đó để sửa chữa bất động sản hay không.

Lưu ý: Người bán có trách nhiệm thông báo cho công ty bảo hiểm về hợp đồng. Người bán phải cho công ty bảo hiểm biết tên và địa chỉ của người mua. Người bán phải cung cấp cho công ty bảo hiểm thông tin này trong vòng 10 ngày kể từ ngày ký hợp đồng hoặc khi mua bảo hiểm cho bất động sản, tùy theo thời điểm nào đến sau. Nếu người bán không làm như vậy, người mua có thể khiếu nại người bán theo Đạo luật chống thủ đoạn kinh doanh không công bằng.

Có. Nếu người bán nợ tiền người mua, Bộ luật tài sản Texas 5.084 cho phép người mua khấu trừ số tiền đó vào số tiền mà họ nợ người bán. Người mua không phải ra tòa để làm việc này. Tuy nhiên, các biện pháp bồi thường tự trợ giúp thường có thể dẫn đến rắc rối. Hãy thận trọng nếu quý vị dự định làm việc này. Trước tiên, quý vị nên cố gắng giải quyết tình huống bằng các biện pháp khác trước khi khấu trừ bất kỳ khoản chi phí nào.

• Bộ luật Tài sản Texas chương 5 tiểu chương D - Hợp đồng chưa thực hiện
• Đạo luật chống thủ đoạn kinh doanh không công bằng