Thuê nhà thầu

Tùy thuộc vào quy mô hoặc độ phức tạp của dự án, quý vị có thể thuê các loại nhà thầu sau:

Tổng thầu

Tổng thầu quản lý tất cả các vấn đề của một dự án, bao gồm thuê và giám sát các nhà thầu phụ, xin giấy phép xây dựng và lên lịch kiểm tra công việc.

Nhà thầu chuyên môn

Nhà thầu chuyên môn lắp đặt các sản phẩm đặc thù như kệ tủ và trang thiết bị trong phòng tắm.

Kiến trúc sư

Kiến trúc sư thiết kế nhà, hạng mục xây dựng bổ sung và các cải tạo lớn.

Nhà thầu thiết kế/xây dựng

Nhà thầu thiết kế/xây dựng cung cấp cả dịch vụ thiết kế và xây dựng.

Quý vị nên thuê nhà thầu được cấp phép và có mua bảo hiểm.

Quý vị nên kiểm tra giấy phép của nhà thầu. Texas không yêu cầu các tổng thầu phải được cấp phép hoặc được bảo lãnh, nhưng họ phải là doanh nghiệp đã đăng ký hoạt động với tiểu bang. Quý vị nên kiểm tra với sở xây dựng địa phương hoặc cơ quan bảo vệ người tiêu dùng để tìm hiểu về các quy định cấp phép bổ sung tại khu vực của quý vị. Nếu địa phương của quý vị có luật về cấp phép, quý vị vui lòng đảm bảo rằng giấy phép của nhà thầu vẫn còn hiệu lực. Quý vị nên yêu cầu nhà thầu cung cấp bằng chứng về bảo hiểm.

Quý vị nên nhờ những người quý vị biết và tin tưởng đề xuất nhà thầu.

Quý vị nên tìm hiểu xem nhà thầu đã hoạt động kinh doanh được bao lâu. Quý vị nên tìm kiếm một công ty đã thành lập và xem xét hồ sơ và uy tín của công ty.

Quý vị nên kiểm tra với Hiệp hội nhà thầu xây dựng nhà ở địa phương và các viên chức bảo vệ người tiêu dùng để xem liệu họ có khiếu nại đối với nhà thầu hay không.

Quý vị cũng có thể tìm kiếm trực tuyến tên của công ty với các từ như "lừa đảo", "đánh giá" hoặc "khiếu nại". Quý vị nên kiểm tra các trang web xếp hạng trực tuyến mà quý vị tin tưởng để xem người khác nói gì về nhà thầu.

Quý vị nên tính toán nhiều dự toán.

Một bản dự toán phải bao gồm mô tả về công việc cần thực hiện, nguyên vật liệu, ngày hoàn thành và giá cả.

Quý vị không nên mặc nhiên chọn nhà thầu báo giá thấp nhất. Quý vị hãy yêu cầu nhà thầu giải thích nếu có sự khác biệt lớn giữa các bản dự toán. Hầu hết các hồ sơ dự thầu hợp pháp đều nằm trong khoảng giá khá sát nhau. Quý vị cần thận trọng với nhà dự thầu chào giá "bèo bọt", tức là nhà thầu có giá thấp hơn nhiều so với giá của những nhà thầu khác.

Quý vị nên đặt câu hỏi về chất lượng của các vật liệu sẽ được sử dụng và công việc sẽ được nhà thầu thực hiện. Một nhà thầu chào giá rất thấp có thể không dự định thêm vào bản chào tất cả các công việc cụ thể mà quý vị kỳ vọng, và có thể sử dụng lao động thiếu kinh nghiệm hoặc vật liệu hạng hai.

Quý vị cần đọc kỹ hợp đồng.

Quý vị nên yêu cầu lập thỏa thuận bằng văn bản. Hầu hết các công tác sửa chữa và tu sửa nhà được thực hiện theo hợp đồng. Các doanh nghiệp hợp pháp thường sẽ luôn yêu cầu lập hợp đồng để bảo vệ chính họ và một hợp đồng được soạn thảo kỹ càng cũng sẽ bảo vệ chủ nhà.

Quý vị vui lòng đọc kỹ và hiểu từng từ trong hợp đồng trước khi ký.

Quý vị nên thong thả đọc hợp đồng và đừng để bất cứ ai hối thúc quý vị ký hợp đồng. Nhân viên bán hàng phải sẵn sàng để lại hợp đồng để quý vị có thể đọc một cách cẩn thận. Nếu có ai hối thúc quý vị hoặc cố bắt quý vị ký ngay lập tức khi đưa hợp đồng cho quý vị, hoặc không để lại một bản sao cho quý vị nghiên cứu, thì quý vị nên nghi ngờ người đó và hợp đồng.

Hãy đảm bảo điền thông tin vào tất cả các chỗ trống trong hợp đồng.

Quý vị nên nhận và giữ bản sao của mọi tài liệu quý vị ký vào thời điểm ký kết.

Trước khi ký hợp đồng, quý vị cần đảm bảo rằng hợp đồng có những nội dung sau đây:

• Tên, địa chỉ, điện thoại và số giấy phép của nhà thầu (nếu có)
• Ngày bắt đầu và ngày hoàn thành dự kiến
• Mọi cam kết được đưa ra trong các cuộc trao đổi hoặc cuộc gọi liên quan đến các vấn đề như phạm vi công việc và chi phí nhân công, đơn đặt hàng đặc biệt và vật liệu
• A văn bản tuyên bố về quyền của quý vị trong việc hủy bỏ hợp đồng trong vòng ba ngày làm việc, nếu quý vị ký hợp đồng tại nhà của mình hoặc tại một địa điểm khác ngoài địa điểm kinh doanh thường trú của người bán
• Tiến độ thanh toán cho nhà thầu, nhà thầu phụ và nhà cung cấp
• Nghĩa vụ của nhà thầu để xin tất cả các giấy phép cần thiết
• Cách xử lý các yêu cầu thay đổi phạm vi công việc. Yêu cầu thay đổi phạm vi công việc là văn bản cho phép nhà thầu thực hiện thay đổi hoặc bổ sung công việc được mô tả trong hợp đồng ban đầu và có thể ảnh hưởng đến chi phí và tiến độ của dự án.
• Danh sách chi tiết tất cả các vật liệu bao gồm màu sắc, kiểu dáng, kích thước và nhãn hiệu của từng sản phẩm. Nếu một số vật liệu sẽ được chọn sau khi ký hợp đồng, hợp đồng sẽ nêu rõ ai chịu trách nhiệm chọn mỗi hạng mục và số tiền được dự trù cho hạng mục đó (số tiền này còn được gọi là "chi phí dự phòng").
• Thông tin về các điều khoản bảo hành bao gồm bảo hành vật liệu và tay nghề nhân công, với tên và địa chỉ của người thực hiện các điều khoản đó - nhà thầu, nhà phân phối hoặc nhà sản xuất. Thời hạn bảo hành và bất kỳ giới hạn về bảo hành nào cũng cần được quy định rõ ràng.
• Những việc nhà thầu sẽ làm và sẽ không làm. Ví dụ, chi phí dọn dẹp địa điểm xây dựng và thu gom rác có được bao gồm trong giá không? Quý vị nên yêu cầu thêm vào hợp đồng "điều khoản dọn dẹp công trường" buộc nhà thầu chịu trách nhiệm cho tất cả các công việc dọn dẹp, bao gồm cả sự cố nước tràn và vết bẩn.

Quý vị nên lưu giữ tất cả các giấy tờ liên quan đến dự án ở cùng một nơi. Phạm vi này bao gồm:

• Các bản sao hợp đồng
• Các yêu cầu thay đổi phạm vi công việc
• Mọi thư từ trao đổi với các chuyên gia cải tạo nhà của quý vị
• Hồ sơ lưu giữ tất cả các khoản thanh toán
• Quý vị cần lưu giữ nhật ký tất cả các cuộc gọi điện thoại, trao đổi và hoạt động.

Quý vị cũng có thể cần chụp ảnh quá trình thực hiện công việc. Những hồ sơ này đặc biệt quan trọng nếu quý vị gặp vấn đề với dự án của mình - trong hoặc sau khi xây dựng.

Quý vị nên sử dụng Danh mục kiểm tra các hạng mục hoàn thành và nghiệm thu dự án. Trước khi ký nghiệm thu và thanh toán khoản cuối cùng, quý vị cần đảm bảo rằng:

• Tất cả các công trình đều đáp ứng các tiêu chuẩn được quy định trong hợp đồng
• Quý vị có văn bản bảo hành đối với vật liệu và tay nghề nhân công
• Quý vị có bằng chứng rằng đã thanh toán cho tất cả các nhà thầu phụ và nhà cung cấp
• Công trường đã được dọn dẹp sạch sẽ và không còn các vật liệu, công cụ và thiết bị dư thừa
• Quý vị đã kiểm tra và phê duyệt công trình đã hoàn thành.

Quý vị không nên thanh toán bằng tiền mặt.

Nếu công trình xây dựng đắt đỏ đến mức quý vị phải huy động vốn để thanh toán, quý vị cần bảo đảm rằng đã khảo giá để tìm được điều khoản huy động vốn tốt nhất. Việc lấy bản chào giá từ các bên tài trợ khác với việc nhận hồ sơ dự thầu về chi phí công trình. Khi chọn nguồn huy động vốn, quý vị cần xem xét lãi suất, chi phí huy động vốn và các điều khoản giải ngân. Như với bất kỳ hợp đồng huy động vốn nào, quý vị cần tính toán toàn bộ tiền lãi và phí trong thời hạn của khoản vay.

Công ty cải tạo nhà có thể cung cấp dịch vụ huy động vốn, nhưng đây không hẳn là lựa chọn tốt nhất, mặc dù có vẻ dễ dàng thu xếp tài chính và hợp đồng thầu cùng một lúc. Xin quý vị lưu ý rằng một số nhà thầu sẽ yêu cầu quý vị ký hợp đồng tín dụng để thanh toán một mức giá nhất định cho công trình cộng với phí huy động vốn, sau đó ngay lập tức bán quyền thu nợ theo hợp đồng với giá thấp hơn 20-50% so với giá hợp đồng. Điều đó thường có nghĩa là lẽ ra công tác sửa cải tạo nhà của quý vị có thể hoàn thành với chi phí thấp hơn 20-50% nếu quý vị trả tiền mặt hoặc tự thu xếp tài chính.

Nếu quý vị được yêu cầu ký vào đơn đề nghị kiểm tra điểm tín dụng, vui lòng đọc kỹ biểu mẫu và đảm bảo rằng biểu mẫu không ràng buộc quý vị với bất cứ nghĩa vụ gì. Quý vị cần đảm bảo rằng tài liệu thực sự có nội dung về kiểm tra điểm tín dụng chứ không phải hợp đồng. Nếu không hiểu hết các vấn đề trong tài liệu, quý vị không nên ký cho đến khi nhờ được người khác giải thích nội dung vấn đề.

Quý vị không nên thanh toán trước toàn bộ chi phí dự án.

Quý vị cần thiết lập điều khoản hợp đồng để chỉ thanh toán cho công tác đã hoàn thành.

Nếu hai bên có tranh chấp có lý do chính đáng về vấn đề liệu công việc có được thực hiện đúng cách hay không, quý vị có thể giữ lại các khoản thanh toán. Đối với các dự án nhà ở có từ bốn đơn vị nhà trở xuống ở Texas, số tiền tối đa có thể giữ lại là 110% chênh lệch giữa số tiền phải trả cho bên yêu cầu thanh toán và số tiền mà bên có nghĩa vụ thanh toán nghĩ là còn nợ.

Ở Texas, bất kỳ hợp đồng nào quý vị ký để tiến hành công tác cải tạo đối với nhà đất phải có quy định cảnh báo sau:

"Thông báo quan trọng: Quý vị và nhà thầu của quý vị chịu trách nhiệm tuân thủ các điều khoản và điều kiện của hợp đồng này. Nếu quý vị ký hợp đồng này và không tuân thủ các điều khoản và điều kiện của hợp đồng này, quý vị có thể mất quyền sở hữu hợp pháp đối với ngôi nhà của mình. Quý vị cần nắm rõ các quyền và nghĩa vụ của mình theo pháp luật".

Việc không đưa quy định này vào hợp đồng có thể làm làm mất hiệu lực bất kỳ quyền cầm giữ nào mà nhà thầu đặt ra cho nhà của quý vị.

Khi quý vị ký hợp đồng cải tạo nhà đối với nhà đất của mình, nhà thầu có thể đặt ra quyền cầm giữ tài sản cho căn nhà một cách hợp pháp. Nếu quý vị ký hợp đồng mà không thanh toán, công ty có thể tịch thu nhà của quý vị. Do đó, điều vô cùng quan trọng là quý vị phải hiểu chính xác những nghĩa vụ của mình theo hợp đồng. Nếu có bất kỳ thắc mắc hoặc nghi ngờ nào, quý vị nên tham khảo ý kiến luật sư trước khi ký hợp đồng.

Nếu nhà của quý vị bị cầm giữ, hãy nhớ mời công chứng viên làm chứng khi quý vị ký giấy tờ lập quyền cầm giữ. Công chứng viên chứ không phải nhân viên bán hàng phải có mặt để làm chứng kiến khi quý vị ký vào giấy tờ lập quyền cầm giữ. Quý vị cần cảnh giác nếu nhân viên bán hàng không mời công chứng viên hoặc nếu họ nói rằng sẽ lo việc công chứng sau.

Nếu nhà thầu của quý vị không thanh toán cho nhà thầu phụ và nhà cung cấp, quý vị phải chịu trách nhiệm, mặc dù quý vị không ký hợp đồng trực tiếp với nhà thầu phụ hoặc nhà cung cấp. Theo luật Texas, nếu nhà thầu phụ hoặc nhà cung cấp cung cấp nhân công hoặc vật liệu để xây dựng các hạng mục cải tạo cho một tài sản không được thanh toán, thì tài sản đó có thể bị cầm giữ để bảo đảm nghĩa vụ chi trả số tiền chưa thanh toán.

Nếu chi phí cải tạo nhà đất của quý vị vượt quá 5.000 đô, thì theo luật, nhà thầu phải gửi các khoản thanh toán của quý vị vào tài khoản xây dựng tại một tổ chức tài chính. Quý vị hãy yêu cầu nhà thầu xác minh bằng văn bản về việc nhà thầu đã mở tài khoản xây dựng. Quý vị cần theo dõi tiền gửi vào và tiền giải ngân cho các nhà thầu phụ, người lao động và nhà cung cấp. Quý vị vui lòng đảm bảo thêm quy định quyền tiếp cận hồ sơ tài khoản vào văn bản hợp đồng xây dựng của mình.

Công ty đã hoàn thành bao nhiêu dự án như dự án của tôi trong năm qua?

Quý vị hãy yêu cầu nhà thầu cung cấp danh sách dự án để có thể thấy mức độ quen thuộc của nhà thầu với loại dự án của quý vị.

Dự án của tôi có cần giấy phép không?

Hầu hết các địa phương yêu cầu các dự án phải có giấy phép xây dựng, ngay cả đối với các tác việc đơn giản như làm ván sàn. Nhà thầu có năng lực sẽ xin cấp tất cả các giấy phép cần thiết trước khi bắt đầu thực hiện dự án của quý vị. Quý vị có thể muốn chọn một nhà thầu quen thuộc với quy trình cấp phép tại hạt, thành phố hoặc thị trấn của quý vị.

Tôi có thể yêu cầu nhà thầu cung cấp danh sách tham khảo các khách hàng đã sử dụng dịch vụ của nhà thầu không?

Nhà thầu có thể cung cấp cho quý vị tên, địa chỉ và số điện thoại của ít nhất ba khách hàng có dự án tương tự dự án của quý vị. Quý vị hãy hỏi từng khách hàng:

• Dự án đã hoàn thành cách đây bao lâu?
• Dự án có được hoàn thành đúng hạn không?
• Khách hàng có hài lòng không?
• Có phát sinh chi phí nào ngoài dự tính không?
• Công nhân có đến đúng giờ và dọn dẹp sau khi hoàn thành công việc không?

Quý vị cũng có thể nói với nhà thầu rằng quý vị muốn tham quan các công trình mà nhà thầu đang thực hiện.

Quý vị mua các loại bảo hiểm nào?

Nhà thầu phải có:

• Bảo hiểm trách nhiệm cá nhân
• Bảo hiểm bồi thường cho người lao động
• Bảo hiểm thiệt hại tài sản

Quý vị cần yêu cầu các bản sao giấy chứng nhận bảo hiểm và đảm bảo rằng các giấy chứng nhận còn hiệu lực, nếu không quý vị có thể phải chịu trách nhiệm pháp lý cho bất kỳ thương tích hoặc thiệt hại nào xảy ra trong quá trình thực hiện dự án.

Quý vị sẽ sử dụng các nhà thầu phụ trong dự án này phải không?

Nếu sử dụng các nhà thầu phụ, quý vị cần đảm bảo rằng các nhà thầu phụ cũng có giấy phép và giấy chứng nhận bảo hiểm còn hiệu lực, nếu được yêu cầu.

Để tìm những nhà thầu xây dựng và sửa chữa nhà trong khu vực của quý vị là thành viên của Hiệp hội nhà thầu xây dựng nhà ở quốc gia, quý vị vui lòng truy cập trang web của họ. Để tìm thông tin chi tiết về công ty xây dựng hoặc sửa chữa tại khu vực của quý vị, vui lòng liên hệ với hiệp hội nhà thầu xây dựng nhà ở địa phương của quý vị.

Một số vụ lừa đảo của nhà thầu cũng liên quan đến các khoản vay cho một dự án cải tạo nhà.

Đây là ví dụ về những gì có thể xảy ra:

Một nhà thầu gọi điện hoặc tìm đến nhà quý vị. Họ đưa ra đề nghị lắp mái nhà mới hoặc sửa lại gian bếp của nhà quý vị. Họ nói rằng họ có thể sắp xếp tài chính thông qua một bên cho vay mà họ biết. Sau khi nhà thầu bắt đầu khởi công, họ yêu cầu quý vị ký giấy tờ. Đây có thể là giấy tờ trống, hoặc nhà thầu có thể hối thúc quý vị hoàn thành giấy tờ trước khi quý vị có thời gian đọc. Sau đó, quý vị phát hiện ra rằng mình đã chấp thuận một hợp đồng vay thế chấp giá trị nhà với lãi suất, điểm và phí cao. Tệ hơn nữa, công trình xây dựng ngôi nhà của quý vị không được thực hiện đúng yêu cầu hoặc chưa được hoàn thành, và nhà thầu - có thể đã nhận tiền của bên cho vay - đã ngừng phản hồi các cuộc gọi của quý vị.

• Quý vị tuyệt đối không được đồng ý vay thông qua nhà thầu mà không khảo giá các bên cho vay trên thị trường và so sánh các điều khoản cho vay.
• Quý vị tuyệt đối không được chấp thuận bất kỳ hợp đồng vay nào khi không hiểu các điều khoản của hợp đồng vay và biết liệu quý vị có thể thanh toán trả nợ hay không.
• Quý vị không nên ký vào tài liệu khi chưa đọc hoặc có khoảng trống chưa điền thông tin.
• Quý vị đừng để bất kỳ ai gây áp lực buộc quý vị phải ký vào bất kỳ tài liệu nào.
• Quý vị tuyệt đối không được chuyển khế ước của mình cho bất kỳ ai mà không tham khảo ý kiến ​​luật sư, thành viên hiểu biết trong gia đình hoặc một người khác mà quý vị tin tưởng.

• Họ gõ cửa nhà quý vị để tìm kiếm cơ hội làm ăn vì họ "ở trong khu vực".
• Họ nói rằng họ có nguyên vật liệu còn sót lại từ một công trình trước đây.
• Họ gây áp lực để quý vị đưa ra quyết định ngay lập tức.
• Họ yêu cầu quý vị thanh toán trước mọi thứ hoặc chỉ nhận tiền mặt.
• Họ yêu cầu quý vị xin cấp các giấy phép xây dựng theo quy định.
• Họ đề nghị quý vị vay tiền từ một bên cho vay mà họ biết.

Đầu tiên, quý vị nên cố gắng giải quyết vấn đề với nhà thầu. Nhiều tranh chấp có thể được giải quyết ở cấp độ này.

Quý vị cần gửi thư cho nhà thầu bằng thư bảo đảm sau mọi cuộc trao đổi với nhà thầu qua điện thoại. Quý vị hãy yêu cầu phiếu báo phát để có thể chứng minh rằng công ty đã nhận được thư của quý vị.

Quý vị cần giữ giấy ghi chú và bản sao của thư từ và tài liệu trong hồ sơ lưu của mình.

Nếu không thể giải quyết vấn đề với nhà thầu, quý vị nên cân nhắc nhận trợ giúp bên ngoài từ:

• văn phòng bảo vệ người tiêu dùng tại địa phương của quý vị hoặc nộp đơn khiếu nại lên Tổng chưởng lý Texas
• hiệp hội nhà thầu xây dựng nhà ở tại địa phương của quý vị
• các số điện thoại Hướng dẫn giải quyết vấn đề của truyền thông địa phương
• chương trình giải quyết tranh chấp