Mua nhà: Tránh cạm bẫy và lừa đảo

Hãy đảm bảo quý vị đọc kỹ tất cả điều khoản và hiểu rõ những tài liệu mà mình ký. 

Các giấy tờ đó quy định trách nhiệm của các bên. Chú ý tất cả điều khoản về các khoản thanh toán, khoản phạt và những điều khoản khác.

Hiểu rõ tình hình tài chính thực tế của bản thân.

Việc mua bất động sản vượt quá phạm vi giá có thể chi trả có thể khiến quý vị gặp nhiều khó khăn khi thanh toán và có thể dẫn đến việc bị phát mãi tài sản. Nếu không chắc chắn, hãy tham khảo ý kiến của một chuyên gia tài chính hoặc cố vấn được Bộ Gia cư và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (HUD) phê duyệt. Các cố vấn được HUD phê duyệt đưa ra lời khuyên miễn phí hoặc chi phí thấp về việc mua nhà và các chủ đề khác có liên quan.

Tránh lãi suất ngoài dự kiến

• Cảnh giác trước những người bán hoặc bên cho vay không giải thích rõ ràng về lãi suất sẽ áp dụng cũng như việc lãi suất đó là lãi suất cố định hay lãi suất biến đổi. 
• Những lời chào hàng nhấn mạnh vào việc "số tiền thanh toán hàng tháng thấp" có thể không cho biết hết mọi vấn đề liên quan.
• Lãi suất biến đổi có thể tăng lên theo thời gian. Lãi suất tăng lên chỉ vài điểm phần trăm cũng có thể khiến số tiền hàng tháng cần thanh toán tăng lên hàng trăm đô, nhất là vào thời gian đầu khi quý vị phải chịu số nợ lớn.

Tránh tình trạng số tiền phải thanh toán tăng mạnh và tránh tích lũy nợ.

Một số bên cho vay đưa ra các khoản vay thế chấp trong đó số tiền phải trả hàng tháng ban đầu cực kỳ thấp. Lý do chúng cực kỳ thấp lúc đầu là vì khoản vay thế chấp đó bắt đầu với lãi suất thấp và số tiền quý vị thanh toán chỉ trả bớt một phần tiền lãi.

Vì số tiền lãi chưa trả sẽ được cộng vào chính khoản vay đó, kết hợp với việc lãi suất tăng lên, nên số tiền quý vị phải thanh toán có thể tăng gấp hai hoặc gấp ba lần.

Nếu số tiền quý vị thanh toán không chi trả cả phần lãi tích lũy và nợ gốc, quý vị có thể vướng vào vòng nợ tích lũy mà không tích góp được vốn chủ sở hữu.

Chú ý các khoản chi phí không được tiết lộ.

Thuế: Nhiều người mua nhà mất hàng tháng trời sau khi mua mới biết rằng mình nợ hàng trăm hay hàng nghìn đô thuế tài sản. Một số bên cho vay không tính thuế tài sản vào khoản thanh toán hàng tháng. Hãy tìm hiểu kỹ trước khi chốt giao dịch về việc thuế được tính vào khoản thanh toán hàng tháng hay quý vị sẽ cần phải thanh toán thuế riêng.

Quý vị có thể ước tính số tiền thuế bằng cách liên hệ quận thẩm định hồ sơ của hạt. Hầu hết các hạt đều cung cấp thông tin về thuế trên mạng. Đối với những ngôi nhà mới chưa có hồ sơ thuế, hãy liên hệ quận thẩm định để hỏi về thuế tài sản đối với những ngôi nhà tương tự trong khu vực.

Bảo hiểm: Bên cho vay yêu cầu người mua phải có bảo hiểm chủ sở hữu. Trong khi một số khoản vay thế chấp bao gồm bảo hiểm chủ sở hữu trong khoản thanh toán hàng tháng, một số khác sẽ yêu cầu quý vị phải mua và thanh toán phí bảo hiểm riêng.

Xin lưu ý rằng thuế và bảo hiểm có thể tăng hằng năm, vậy nên số tiền phải thanh toán hàng tháng có thể tăng kể cả khi được áp dụng lãi suất cố định.

Không cung cấp sai thông tin về thu nhập hoặc tài sản trong hồ sơ vay.

Tránh những bên cho vay yêu cầu quý vị cung cấp sai thông tin về thu nhập hoặc tài sản của quý vị trong hồ sơ vay. Nhiều công ty cho vay cung cấp các khoản vay hợp pháp dựa trên thu nhập "theo tuyên bố" (thu nhập mà quý vị không có giấy tờ chứng minh). Tuy nhiên, nếu nhân viên cho vay gợi ý quý vị nói dối về thu nhập của mình thì không sử dụng bên cho vay đó. Quý vị có thể bị kết án hình sự vì tội nói dối trong hồ sơ vay.

Nhà môi giới bất động sản tổ chức giao dịch bất động sản giữa người mua và người bán. Họ hướng dẫn khách hàng xuyên suốt toàn bộ quy trình mua hoặc bán, cung cấp kiến thức và thông tin hữu ích ở từng bước. Họ thường nhận hoa hồng khi chốt được một giao dịch mua bán nhà.

Nhà môi giới niêm yết và nhà môi giới bên mua

Nhà môi giới đại diện cho người bán còn được gọi là nhà môi giới niêm yết. Nhà môi giới đại diện cho người mua được gọi là nhà môi giới bên mua. Các nhà môi giới bất động sản có thể làm cả môi giới niêm yết và môi giới bên mua, nhưng trong cùng một giao dịch bất động sản thì họ thường không giữ cả hai vai trò.

Thẩm định viên và thanh tra viên có thể đưa ra đánh giá xác thực về tình trạng và giá trị của tài sản. Bất kể quý vị trả tiền mua nhà theo cách nào, điều quan trọng là ngôi nhà phải được thẩm định và kiểm tra một cách chuyên nghiệp. Các chuyên gia này phải là một bên độc lập với bên cho vay hoặc bên môi giới bất động sản. Hãy thận trọng với những bên yêu cầu quý vị sử dụng thẩm định viên hoặc thanh tra viên "của họ".

Trắc địa viên tiến hành khảo sát địa hình đối với tài sản. Trắc địa viên có thể truy lại lịch sử của bất động sản, kể cả đường ranh giới đất, quy định hạn chế trong việc phân lô và quy định về việc phân vùng.

Công ty chứng thực quyền sở hữu có trách nhiệm tìm hiểu về tình trạng pháp lý của bất động sản và cấp bảo hiểm quyền sở hữu.

Công ty quyền sở hữu đảm bảo rằng bên bán là chủ sở hữu hoặc đại diện hợp pháp của tài sản. Công ty quyền sở hữu sẽ cho quý vị biết có ai khác đang đưa ra yêu cầu sở hữu hợp pháp (có quyền lưu giữ tài sản) đối với tài sản hay không, chẳng hạn như do chủ sở hữu trước chưa nộp thuế hoặc chưa trả nợ thế chấp.

Quý vị cần phải chọn một công ty quyền sở hữu độc lập vì quý vị có thể phải chịu trách nhiệm cho nhiều khoản nợ chưa thanh toán của chủ sở hữu trước. Không nên tin tưởng bên bán hoặc nhà môi giới yêu cầu quý vị tránh sử dụng công ty chứng thực quyền sở hữu.

Quý vị sẽ phải thanh toán bảo hiểm quyền sở hữu nhưng thông thường, số tiền bảo hiểm này có thể được gộp vào khoản vay.

Một số người sử dụng nhà môi giới cho vay thế chấp, hay còn gọi là nhà môi giới cầm cố, để tìm kiếm nguồn vay. Nhà môi giới này không phải là bên cho vay. Thay vào đó, họ nhận hoa hồng sau khi quý vị chấp nhận khoản vay của một trong số các công ty cho vay thế chấp mà họ đại diện.

Hãy quyết định xem quý vị muốn dùng nhà môi giới hay muốn tự mình liên hệ bên cho vay.

Tránh những nhà môi giới cho vay thế chấp thu phí trả trước quá cao và "đảm bảo" rằng họ sẽ tìm được nguồn vay cho quý vị. Hãy kiểm tra để đảm bảo nhà môi giới đó có giấy phép. Tránh những nhà môi giới không cấp cho quý vị mẫu phí công khai. Ngoài ra, hãy hỏi nhà môi giới xem họ có được trả "phần bù chênh lệch lợi suất" không, vì việc này có thể khiến chi phí tăng lên.

Công ty cho vay thế chấp cho khách hàng vay tiền để mua bất động sản. Ngân hàng thương mại và đôi khi các hiệp hội tín dụng cũng cấp các khoản vay mua nhà. Công ty hoặc ngân hàng cho vay thế chấp thường "bán" khoản nợ cho một tổ chức khác. Theo đó, nơi quý vị cần thanh toán tiền hàng tháng có thể thay đổi.

Luật sư hoặc kế toán viên đại diện cho quý vị có thể hỗ trợ tiến hành giao dịch bất động sản. Họ kiểm tra giấy tờ cơ bản và có thể giải thích quy trình mua, cùng với các quyền và nghĩa vụ dài hạn của quý vị.

Có. Hợp đồng khế ước, đôi khi được gọi là thỏa thuận thu xếp tài chính "thuê để sở hữu", hợp pháp ở Texas.

Điểm khác biệt quan trọng giữa hợp đồng khế ước và hợp đồng mua nhà thông thường là đối với hợp đồng khế ước, quý vị sẽ không có ngay vốn chủ sở hữu nhà trong quá trình thanh toán.

Vốn chủ sở hữu là phần chênh lệch giữa giá trị của ngôi nhà và số tiền còn nợ.

Theo hợp đồng khế ước, người mua chỉ có một phần vốn chủ sở hữu sau khi trả từ 40% khoản vay trở lên hoặc đã thanh toán hàng tháng được 48 tháng.

Thông thường, nếu bên mua cung cấp giấy hẹn chi trả cho số tiền trong giấy hẹn và chứng thư ủy thác, bên bán bắt buộc phải cung cấp chứng thư bảo đảm trong vòng 10 ngày hoặc phải giải thích nguyên nhân pháp lý cho việc bên bán không cung cấp chứng thư bảo đảm.

Hợp đồng khế ước cũng có thể có những điều kiện nghiêm ngặt. Một số người tiêu dùng có hợp đồng khế ước đã mất nhà vì trễ hạn thanh toán vài ngày. Điều này có nghĩa là kể cả khi thanh toán đúng hạn nhiều năm, hợp đồng đó vẫn buộc họ phải rời bỏ tài sản mà không có được phần nào trong khoản đầu tư. Trong một số trường hợp, bên bán thậm chí có thể không cần phải đưa ra quyết định phát mãi tài sản chính thức. Do đó, điều tối quan trọng là quý vị phải biết chính xác loại hợp đồng mà mình sắp ký kết và đảm bảo có thể đáp ứng tất cả các điều kiện.

Vui lòng tham khảo bài viết Hợp đồng chưa thực hiện đầy đủ và bất động sản thuê để sở hữu để biết thêm thông tin.

Những người tiêu dùng lựa chọn đảo nợ cho khoản vay mua nhà có thể rơi vào tình cảnh khó khăn nếu không đọc kỹ các điều khoản của khoản vay mới. Một số khoản vay được quảng cáo là "số tiền thanh toán hàng tháng thấp", nhưng lại áp dụng mức lãi suất biến đổi tăng cao sau vài năm. Nếu quý vị chọn khoản vay có lãi suất biến đổi, hãy yêu cầu bên cho vay giải thích rõ ràng về số tiền quý vị phải thanh toán hàng tháng sau khi lãi suất được điều chỉnh nhiều lần.

Một số công ty tái cấp vốn vô đạo đức có thể yêu cầu quý vị dùng thẩm định viên "của họ" để đưa ra con số cao hơn giá trị thực của ngôi nhà. Nếu vay nhiều hơn giá trị thực của ngôi nhà, quý vị có thể sẽ phải thanh toán số tiền lớn hoặc buộc phải bán nhà với giá thấp hơn những gì mình đã trả.

Nhiều công ty tái cấp vốn cho vay đi kèm "khoản phạt trả trước". Điều này có nghĩa là để trả hết khoản vay trong vòng vài năm đầu tiên, quý vị bắt buộc phải trả một số tiền lớn. Hãy hỏi xem khoản phạt này có được tính trong khoản vay của quý vị không và cố gắng tìm cách yêu cầu bên cho vay bỏ khoản phạt này. Các khoản vay không có khoản phạt trả trước giúp quý vị linh hoạt hơn khi cần bán nhà hoặc đảo nợ trong vài năm đầu.

Luôn sử dụng công ty quyền sở hữu. Một số kẻ lừa đảo đóng giả vai chủ sở hữu nhà "không có nợ nần" mà chỉ muốn bán nhà để lừa người mua. Nếu quý vị không điều tra quyền sở hữu, kẻ lừa đảo có thể bán cho quý vị một ngôi nhà đang bị tịch thu và thường là nợ số tiền thuế rất lớn. Nếu chuyện này xảy ra, quý vị có thể mất cả nhà và tiền.

Công ty quyền sở hữu đảm bảo rằng người mua đang giao dịch với chủ sở hữu hợp pháp hoặc đại diện được ủy quyền của tài sản. Họ cũng sẽ thông báo cho người mua về các khoản nợ hoặc vấn đề pháp lý khác liên quan đến tài sản đó. Hãy đảm bảo quý vị làm việc trực tiếp với công ty quyền sở hữu. Không tin những công ty hỗ trợ tài chính hoặc bên bán yêu cầu làm đơn vị trung gian.

Tìm hiểu thêm trên trang thông tin về Lừa đảo cho vay và thế chấp và trang Mua nhà: Tránh cạm bẫy và lừa đảo, do Bộ phận bảo vệ người tiêu dùng của Văn phòng Tổng Chưởng lý Texas cung cấp.