Hiểu về chứng thư bảo đảm chung

Để biết tổng quan về khế ước bảo đảm chung ở Texas, vui lòng xem Bên bán cần thận trọng: Tìm hiểu các vấn đề về khế ước bảo đảm chung.

Nhìn chung, khế ước là một văn bản chuyển giao quyền lợi sở hữu đối với tài sản. Mặc dù không phải tất cả các khế ước đều có quy định về bảo đảm, nhưng có một số quy định bảo đảm nhất định được ngầm định trong hầu hết mọi khế ước. Bộ luật Tài sản Texas quy định rằng bất cứ khi nào các từ "cấp" hoặc "chuyển giao" được sử dụng trong một khế ước, người cấp quyền sở hữu (bên bán) cam kết rằng 1) người cấp quyền sở hữu đã không chuyển nhượng bất kỳ phần nào của tài sản cho bất kỳ ai khác và 2) rằng tài sản không bị ràng buộc bởi bất kỳ lợi ích bảo đảm nào (Phần 5.023).

Các bảo đảm ngầm định được đưa ra duy nhất cho người được cấp quyền sở hữu (bên mua) trong khế ước. Tức là các bảo đảm này không gắn liền với thửa đất được chuyển giao quyền sở hữu. Chỉ có bên mua trực tiếp tài sản mới có thể kiện người cấp quyền sở hữu nếu người cấp quyền sở hữu vi phạm các bảo đảm trong khế ước.

Các bảo đảm rõ ràng được nêu cụ thể trong khế ước. Các bảo đảm rõ ràng tương tự như các bảo đảm ngầm định, nhưng các bảo đảm này bảo vệ tốt hơn cho người được cấp quyền sở hữu và những người được cấp quyền sở hữu sau này, đồng thời khiến người cấp quyền sở hữu phải chịu trách nhiệm pháp lý cao hơn.

Một khế ước bảo đảm chung có quy định bảo đảm về bất động sản như sau:

Và người cấp quyền sở hữu theo đây ràng buộc người cấp quyền sở hữu, những người thừa kế, người thi hành di chúc và người quản lý tài sản của người cấp quyền sở hữu để bảo đảm và mãi mãi bảo vệ tất cả và từng tài sản được nêu trong khế ước cho người được cấp quyền sở hữu được nêu trong khế ước, những người thừa kế của người được cấp quyền sở hữu, và những người được người được cấp quyền sở hữu chuyển nhượng tài sản, đối với bất kỳ người nào, đang có yêu cầu hợp pháp hoặc sẽ yêu cầu về quyền lợi đối với tài sản, hoặc bất kỳ phần nào của tài sản.

Điều này có nghĩa là gì? Điều này có nghĩa là bên bán đảm bảo sẽ bồi thường cho bên mua nếu bên mua không thực hiện được quyền sở hữu tài sản, đến tận thời điểm trở về trước khi quốc gia cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu thửa đất. Ở Texas, thời điểm trở về trước có nghĩa thời điểm diễn ra việc cấp quyền sở hữu đất ban đầu từ Tây Ban Nha, Mexico, Cộng hòa Texas hoặc Bang Texas. Ngoài ra, bảo đảm này gắn với đất, nghĩa là bảo đảm gắn liền với đất và "đi cùng" với đất. Nói cách khác, bảo đảm của bên bán được đưa ra cho bên mua và tất cả những người được cấp quyền sau đó, đồng thời bảo đảm của bên bán cũng bao gồm tất cả các khiếm khuyết về quyền sở hữu, ngay cả khi bên bán không liên quan gì đến các vấn đề khiếm khuyết đó và không biết gì về các khiếm khuyết đó, và ngay cả khi các khiếm khuyết về quyền sở hữu có nguồn gốc từ 180 năm trước.

Khi khế ước bảo đảm chung được đưa ra, người cấp quyền sở hữu cam kết rằng 1) người cấp quyền sở hữu sẽ biện hộ và bảo vệ người được cấp quyền sở hữu trước các yêu cầu chính đáng của bên thứ ba đối với tài sản (bảo đảm quyền sở hữu) và 2) tài sản không bị ràng buộc bởi bất kỳ lợi ích bảo đảm nào (cam kết tài sản không bị ràng buộc bởi các lợi ích bảo đảm nào).

Lợi ích bảo đảm là bất kỳ trở ngại nào đối với quyền sở hữu mà không làm thay đổi quyền sở hữu thửa đất, nhưng làm giảm sút giá trị hoặc quyền sử dụng đất. Các ví dụ bao gồm quyền cầm giữ, nghĩa vụ thuế, quyền của người thuê và quyền ra vào thửa đất.

Quý vị vui lòng lưu ý những điểm tương đồng và khác biệt trong các bảo đảm ngầm định và các bảo đảm rõ ràng. Bảo đảm ngầm định chỉ có phạm vi áp dụng cho người được cấp quyền sở hữu trực tiếp và chỉ quy định rằng người được cấp quyền sở hữu trước đó chưa chuyển giao tài sản cho người thứ ba. Bảo đảm rõ ràng có phạm vi áp dụng rộng hơn nhiều. Bảo đảm rõ ràng có phạm vi áp dụng đến tất cả những người được cấp quyền sau này và bảo đảm về mọi khiếm khuyết tiềm ẩn về quyền sở hữu.

Một quy định về bảo đảm không nhằm tăng cường hoặc tăng phạm vi quyền sở hữu được chuyển giao. Quy định bảo đảm thậm chí không đảm bảo rằng người cấp quyền sở hữu tài sản có quyền sở hữu tài sản. Bên bán đưa ra bảo đảm chỉ đơn giản cam kết sẽ bồi thường cho người được cấp quyền sở hữu trong trường hợp người được cấp quyền không thực hiện được quyền sở hữu.

Hành vi vi phạm bảo đảm quyền sở hữu xảy ra khi bên thứ ba có yêu cầu hợp lệ đối với tài sản- bên mua không thực hiện được quyền sở hữu tài sản. Ví dụ:

• Bên bán có thể trước đó đã chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ tài sản cho bên thứ ba.
• Chủ sở hữu trước có thể đã chuyển nhượng trước đó một phần hoặc toàn bộ tài sản cho bên thứ ba.
• Một bên thứ ba có thể đã chiếm hữu tài sản một cách không hợp lệ trước ngày chuyển giao tài sản.
• Bên thứ ba có thể có được quyền sở hữu tài sản thông qua một chuỗi chuyển giao quyền sở hữu riêng biệt.

Bên mua tài sản có thể không thực hiện được quyền sở hữu toàn bộ hoặc một phần. Việc không thực hiện được toàn bộ quyền sở hữu xảy ra khi không có quyền lợi sở hữu nào đối với tài sản được chuyển sang cho người được cấp quyền sở hữu theo khế ước. Việc không thực hiện được một phần quyền sở hữu xảy ra khi chỉ có một phần quyền lợi sở hữu đối với tài sản được chuyển sang cho người được cấp quyền sở hữu.

Trong trường hợp người được cấp quyền sở hữu không thực hiện được toàn bộ quyền sở hữu, thiệt hại phát sinh đối với người được cấp quyền sở hữu là giá mua đã trả cho người cấp quyền sở hữu, kèm theo tiền lãi.

Trong trường hợp người được cấp quyền sở hữu không thực hiện được một phần quyền sở hữu, thiệt hại phát sinh đối với người được cấp quyền sở hữu phụ thuộc vào hoàn cảnh cụ thể. Nếu người được cấp quyền sở hữu không thực hiện được quyền sở hữu đối với một phần nhất định của thửa đất, thì thiệt hại được tính bằng cách xác định giá trị của phần thửa đất mà người được cấp quyền sở hữu không thực hiện được quyền sở hữu tỷ lệ với giá trị của toàn bộ thửa đất, sau đó nhân kết quả phân số với giá mua.

Nếu người được cấp quyền sở hữu không thực hiện được quyền sở hữu đối với quyền lợi sở hữu chung hợp nhất đối với thửa đất, thì thiệt hại được tính bằng cách chia giá mà người được cấp quyền sở hữu đã trả cho người cấp quyền sở hữu đối với toàn bộ thửa đất cho số mẫu Anh của toàn bộ thửa đất tại thời điểm chuyển giao quyền sở hữu thửa đất để tính ra giá đất mỗi mẫu Anh và sau đó nhân với tỷ lệ phần trăm quyền lợi sở hữu chung hợp nhất đối với quyền sở hữu thửa đất mà người được cấp quyền sở hữu không thực hiện được quyền sở hữu, trừ khi giá trị của quyền lợi sở hữu chung hợp nhất mà người được cấp quyền sở hữu không thực hiện được bị ảnh hưởng vì lý do đó là quyền lợi sở hữu chung hợp nhất.

Nếu người được cấp quyền nhận được đầy đủ quyền sở hữu bằng cách mua phần quyền lợi sở hữu còn lại từ bên thứ ba là chủ sở hữu hợp pháp, bên mua có thể thu hồi giá đã trả cho quyền lợi sở hữu còn lại, nhưng những thiệt hại này được giới hạn ở giá trả cho người cấp quyền sở hữu đối với toàn bộ thửa đất.

Người được cấp quyền sở hữu cũng có thể thu hồi các chi phí khác, thuế đã nộp và phí luật sư.

Các lợi ích bảo đảm bao gồm quyền cầm giữ và nghĩa vụ thuế tài sản. Quyền ra vào thửa đất hoặc hạn chế sử dụng thửa đất cũng có thể là các lợi ích bảo đảm. Tuy nhiên, quyền ra vào thửa đất và các hạn chế sử dụng thửa đất thường không được bảo đảm.

Một ví dụ về vi phạm cam kết về không có lợi ích bảo đảm đối với tài sản là người khác có quyền cầm giữ đối với tài sản chuyển giao. Vi phạm thực tế xảy ra vào thời điểm cam kết được người cấp quyền sở hữu đưa ra. Tuy nhiên, bên mua không được quyền khởi kiện cho đến khi 1) người có quyền cầm giữ tiến hành phát mãi và thu giữ tài sản từ bên mua, hoặc 2) bên mua thanh toán để giải trừ quyền cầm giữ tài sản. Trong trường hợp này, người cấp quyền sở hữu có thể bị kiện yêu cầu thanh toán chi phí cần thiết để giải trừ quyền cầm giữ hoặc lợi ích bảo đảm đối với tài sản.

Nếu vi phạm phát sinh từ quyền cản trở đối với quyền sở hữu, chẳng hạn như quyền ra vào tài sản hoặc hạn chế sử dụng tài sản, thì thiệt hại là khoản chênh lệch về giá trị của tài sản không bị cản trở quyền sở hữu và giá trị của tài sản bị cản trở quyền sở hữu. Các giá trị này được tính tại thời điểm chuyển giao tài sản.

Có một số cách phổ biến mà các bên tham gia giao dịch có thể phân bổ rủi ro liên quan.

Hạn chế phạm vi hoặc loại trừ quy định bảo đảm trong khế ước. Nếu các bên đồng ý, các bên có thể sử dụng khế ước bảo đảm đặc biệt. Trong một khế ước bảo đảm đặc biệt, bên bán giảm rủi ro của mình bằng cách giới hạn phạm vi quy định bảo đảm.

Bảo hiểm quyền sở hữu. Một nhà môi giới hoặc nhân viên bán hàng bất động sản phải thông báo cho mỗi bên mua rằng bên mua nên 1) nhờ luật sư của bên mua kiểm tra bản tóm tắt quá trình thiết lập quyền sở hữu và các giao dịch pháp lý đối với tài sản hoặc 2) ký hợp đồng mua bảo hiểm quyền sở hữu.