Thế chấp ngược

Thế chấp ngược là khoản vay cho phép các chủ sở hữu nhà từ 62 tuổi trở lên vay dựa trên vốn chủ sở hữu nhà của họ.

Khi thế chấp ngược, quý vị từ bỏ vốn chủ sở hữu nhà của mình để đổi lấy việc nhận các khoản thanh toán thường xuyên, thường được dùng để thêm vào thu nhập hưu trí.

Vốn chủ sở hữu nhà là giá trị lợi ích của quý vị đối với ngôi nhà của quý vị với tư cách là chủ sở hữu nhà. Vốn chủ sở hữu nhà được xác định bởi giá trị thị trường hiện tại sau khi trừ đi bất kỳ quyền lưu giữ nào đối với tài sản.

Với thế chấp thông thường, quý vị trả tiền cho bên cho vay hàng tháng để mua nhà theo thời gian. Với thế chấp ngược, quý vị sẽ nhận được một khoản vay mà bên cho vay chi trả cho quý vị.

Thế chấp ngược lấy một phần vốn chủ sở hữu nhà của quý vị và chuyển thành các khoản thanh toán cho quý vị. Quý vị sẽ nhận được các khoản thanh toán một lần, tạm ứng hàng tháng, hạn mức tín dụng hoặc kết hợp cả ba.

Không giống thế chấp thông thường, khi quý vị có một khoản vay thế chấp ngược, số tiền quý vị nợ sẽ tăng lên theo thời gian. Điều này là do tiền lãi và phí được cộng vào số dư khoản vay của quý vị mỗi tháng.

Có ba loại thế chấp ngược:

• Thế chấp ngược cho mục đích duy nhất là lựa chọn ít tốn kém nhất. Loại thế chấp này được cung cấp bởi các cơ quan chính quyền tiểu bang và địa phương cũng như các tổ chức phi lợi nhuận. Những khoản vay này chỉ có thể được dùng cho một mục đích duy nhất mà bên cho vay chỉ định. Ví dụ, bên cho vay có thể nói rằng khoản vay chỉ được dùng để chi trả cho việc sửa chữa, nâng cấp nhà hoặc thuế bất động sản. Hầu hết các chủ sở hữu nhà có thu nhập thấp hoặc trung bình đều có thể đủ điều kiện nhận các khoản vay này.
• Thế chấp tài sản ngược là các khoản vay tư nhân được hỗ trợ bởi các công ty kinh doanh các khoản vay này. Nếu quý vị sở hữu một ngôi nhà có giá trị cao hơn, quý vị có thể nhận được khoản vay tạm ứng lớn hơn từ thế chấp tài sản ngược. Nếu nhà của quý vị được thẩm định có giá trị cao hơn mà khoản vay thế chấp của quý vị lại nhỏ, quý vị đủ điều kiện để nhận thêm tiền.
• Thế chấp chuyển đổi vốn chủ sở hữu nhà (HECM) là các khoản thế chấp ngược được bảo hiểm ở cấp độ liên bang và được hỗ trợ bởi Bộ Gia cư và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (HUD). Các khoản vay HECM có thể được sử dụng cho bất kỳ mục đích nào.

HECM và các khoản vay thế chấp tài sản ngược có thể tốn kém hơn các khoản vay mua nhà truyền thống và chi phí trả trước có thể cao. Đó là điều quan trọng cần cân nhắc, đặc biệt nếu quý vị định ở trong ngôi nhà chỉ trong một thời gian ngắn hoặc vay một số tiền nhỏ.

Thế chấp chuyển đổi vốn chủ sở hữu nhà (HECM) dành cho chủ sở hữu nhà từ 62 tuổi trở lên.

Các yêu cầu khác bao gồm:

• Ngôi nhà phải là nơi ở chính của quý vị, nghĩa là quý vị sống ở đó phần lớn thời gian trong năm.
• Quý vị phải sở hữu hoàn toàn ngôi nhà hoặc có số dư khoản vay thế chấp thấp. Việc sở hữu hoàn toàn ngôi nhà có nghĩa là quý vị không có khoản vay thế chấp nào với ngôi nhà nữa. Nếu có số dư khoản vay thế chấp, quý vị phải có khả năng trả hết khi ký kết việc thế chấp ngược. Quý vị có thể dùng tiền của chính mình hoặc tiền từ khoản vay thế chấp ngược để thanh toán số dư khoản vay thế chấp hiện tại của mình.
• Quý vị không thể nợ bất kỳ khoản nợ liên bang nào, chẳng hạn như thuế thu nhập liên bang hoặc khoản vay liên bang dành cho sinh viên. Tuy nhiên, quý vị có thể dùng tiền từ thế chấp ngược để trả khoản nợ này.
• Quý vị phải có đủ tiền của chính mình hoặc đồng ý dành một phần tiền từ thế chấp ngược khi ký kết hồ sơ khoản vay để thanh toán các khoản phí tài sản liên tục, bao gồm thuế và bảo hiểm, cũng như chi phí bảo trì và sửa chữa.
• Ngôi nhà của quý vị phải ở trong tình trạng tốt. Nếu ngôi nhà của quý vị không đáp ứng các tiêu chuẩn bắt buộc về bất động sản, bên cho vay sẽ cho quý vị biết cần phải sửa chữa những gì trước khi quý vị có thể nhận khoản vay thế chấp ngược.
• Quý vị phải được tư vấn từ tổ chức tư vấn thế chấp ngược do HUD phê duyệt để thảo luận về việc quý vị có đủ điều kiện vay hay không, ý nghĩa tài chính của khoản vay và các lựa chọn khác.

Quý vị có thể vay bao nhiêu bằng HECM hoặc thế chấp tài sản ngược tùy thuộc vào một số yếu tố:

• Tuổi của quý vị
• Loại thế chấp ngược mà quý vị lựa chọn
• Giá trị được thẩm định của ngôi nhà của quý vị
• Mức lãi suất hiện tại, và
• Đánh giá tài chính về sự sẵn sàng và khả năng của quý vị để nộp thuế tài sản và chi trả bảo hiểm chủ sở hữu nhà

Nói chung, quý vị càng có nhiều vốn chủ sở hữu đối với ngôi nhà của mình và càng nợ ít bao nhiêu thì quý vị càng nhận được nhiều tiền bấy nhiêu.

Quý vị phải nhận được tư vấn từ nhân viên tư vấn về thế chấp ngược do HUD chấp thuận trước khi nhận khoản vay thế chấp ngược HECM.

Chi phí tư vấn sẽ khác nhau tùy thuộc vào tổ chức tư vấn và tình hình cá nhân của quý vị. Tổ chức tư vấn nhà ở phải xác định được khả năng thanh toán của quý vị, có tính đến các yếu tố như thu nhập và các khoản nợ. Các tổ chức tư vấn được HUD chấp thuận có thể tính mức phí hợp lý cho quý vị, nhưng họ phải giải thích tất cả các khoản phí trước khi tư vấn. Họ không thể tính cho quý vị mức phí mà quý vị không đủ khả năng chi trả.

Nếu quý vị đang cân nhắc một khoản thế chấp ngược, đây là một số câu hỏi mẫu để thảo luận với nhân viên tư vấn nhà ở:

• Khoản vay thế chấp ngược hoạt động như thế nào?
• Khoản vay thế chấp ngược khác với thế chấp truyền thống như thế nào?
• Lệ phí và chi phí trả trước khi vay thế chấp ngược là gì?
• Chi phí và lệ phí liên tục sẽ là bao nhiêu nếu tôi có khoản vay thế chấp ngược?
• Khoản vay thế chấp ngược sẽ ảnh hưởng như thế nào đến người hôn phối của tôi hoặc những người khác sống cùng tôi?
• Điều gì xảy ra nếu tôi muốn bán nhà của mình sau khi có khoản vay thế chấp ngược?
• Điều gì xảy ra với nhà của tôi khi tôi qua đời?
• Điều gì xảy ra nếu tôi phải chuyển đến viện dưỡng lão?
• Làm cách nào để tôi nhận được tiền từ số tiền vay của mình? Sẽ tốt hơn nếu rút tiền dưới dạng hạn mức tín dụng, tiền thanh toán hàng tháng hay trả một lần?
• Nếu tôi đã thế chấp ngôi nhà của mình thì điều đó bị ảnh hưởng như thế nào bởi khoản vay thế chấp ngược?
• Các trách nhiệm liên tục của tôi là gì khi có khoản vay thế chấp ngược?
• Tôi nên cân nhắc những lựa chọn nào khác ngoài khoản vay thế chấp ngược?

Nếu quý vị đã thảo luận về các khoản vay thế chấp ngược với bên cho vay trước khi nói chuyện với nhân viên tư vấn, hãy kể với nhân viên tư vấn về cuộc thảo luận đó. Bên cho vay có đề xuất một loại khoản vay cụ thể không? Bên cho vay có cố gắng bán cho quý vị bất cứ thứ gì ngoài khoản vay thế chấp ngược hay nêu ra bất kỳ điều kiện nào không? Nhân viên tư vấn có thể cung cấp cho quý vị thông tin khách quan về các đặc điểm của khoản vay mà quý vị đang cân nhắc.

Tìm một tổ chức tư vấn nhà ở thế chấp ngược trên trang web của HUD hoặc gọi cho hệ thống thoại tương tác của HUD theo số 800-569-4287.

Giống như thế chấp truyền thống, người đi vay thường sẽ phải trả chi phí trả trước một lần khi bắt đầu khoản vay thế chấp ngược. Các chi phí bao gồm:

• Phí ban đầu (không vượt quá 6,000 đô và được trả cho bên cho vay).
• Chi phí kết thúc giao dịch bất động sản (trả cho bên thứ ba) có thể bao gồm thẩm định, tìm kiếm quyền sở hữu, khảo sát, kiểm tra, phí ghi âm, thuế thế chấp, kiểm tra tín dụng và các khoản phí khác.
• Phí bảo hiểm thế chấp ban đầu: Phí bảo hiểm thế chấp ban đầu và hàng năm do bên cho vay của quý vị tính và trả cho Cục Quản lý Nhà ở Liên bang. Bảo hiểm thế chấp đảm bảo rằng quý vị sẽ nhận được tiền tạm ứng từ khoản vay theo dự kiến. Bảo hiểm này khác và ngoài số tiền mà quý vị phải chi trả cho bảo hiểm chủ sở hữu nhà.

Quý vị có thể thanh toán các chi phí này bằng tiền mặt hoặc bằng cách sử dụng tiền từ khoản vay của quý vị. Sử dụng số tiền vay của quý vị để thanh toán các chi phí trả trước có nghĩa là quý vị sẽ không phải mang theo bất kỳ khoản tiền nào khi ký kết việc thế chấp, nhưng tổng số tiền quý vị có được từ khoản vay thế chấp ngược sẽ ít hơn.

Chi phí liên tục được thêm vào số dư khoản vay của quý vị mỗi tháng. Điều này có nghĩa là mỗi tháng quý vị phải trả tiền lãi và phí trên số tiền lãi và phí đã được cộng vào số dư khoản vay tháng trước của quý vị. Chi phí liên tục có thể bao gồm:

• Tiền lãi
• Phí dịch vụ trả cho bên cho vay của quý vị để trang trải các chi phí như:
  • gửi cho quý vị sao kê tài khoản
  • phân phối số tiền vay của quý vị, và
  • đảm bảo rằng quý vị đáp ứng được các yêu cầu của khoản vay
• Phí bảo hiểm thế chấp hàng năm, bằng 0.5% dư nợ thế chấp chưa thanh toán
• Phí tài sản chẳng hạn như bảo hiểm chủ sở hữu nhà và thuế tài sản (và bảo hiểm lũ lụt, nếu có)

Số dư khoản vay của quý vị càng lớn và quý vị giữ khoản vay càng lâu thì quý vị càng phải trả nhiều chi phí liên tục. Cách tốt nhất để giữ cho chi phí liên tục của quý vị ở mức thấp là chỉ vay số tiền quý vị cần.

Lưu ý: Thông tin này chỉ áp dụng cho Thế chấp chuyển đổi vốn chủ sở hữu nhà (HECM), đây là loại khoản vay thế chấp ngược phổ biến nhất.

Các khoản thanh toán thế chấp ngược không phải chịu thuế. Các khoản thanh toán thế chấp ngược là tiền vay, không phải thu nhập. Bên cho vay trả tiền cho quý vị, người đi vay, số tiền vay trong khi quý vị tiếp tục sống trong ngôi nhà của mình.

Có, quý vị vẫn giữ quyền sở hữu nhà của mình.

Không, thế chấp ngược không ảnh hưởng đến việc quý vị có đủ điều kiện hưởng An sinh xã hội hoặc Medicare hay không. Tuy nhiên, thế chấp ngược có thể ảnh hưởng đến các chương trình dựa trên nhu cầu như Medicaid hoặc SSI.

"Người không vay" là người sống trong ngôi nhà nhưng không có tên trên các giấy tờ của khoản vay. Thông thường, người không vay phải chuyển đi khi người vay qua đời trừ khi theo hướng dẫn của HUD họ có đủ điều kiện ở lại.

"Người đồng vay" là người có tên trên các giấy tờ của khoản vay cùng với chủ nhà (người nộp đơn). Những người đồng vay có trách nhiệm hoàn trả khoản vay như nhau. Nếu chủ nhà qua đời, người đồng vay cùng với con cái, người thân khác hoặc những người khác có thể ở lại ngôi nhà.

Nói chung, quý vị không phải trả lại tiền miễn là quý vị sống trong nhà của mình.

Tùy thuộc vào kế hoạch, khoản vay thế chấp ngược của quý vị sẽ đến hạn phải trả cộng thêm tiền lãi khi người vay cuối cùng còn sống:

• Chuyển nhà
• Bán nhà
• Đến cuối thời hạn vay đã chọn trước
• Không nộp thuế
• Không duy trì bảo hiểm
• Không tiến hành các sửa chữa cần thiết, hoặc
• Qua đời.

Quý vị, người hôn phối của quý vị sẽ phải trả nợ hoặc tài sản của quý vị sẽ phải dùng để trả nợ. Đôi khi điều đó có nghĩa là bán nhà để lấy tiền trả nợ. Trong một số trường hợp nhất định, người hôn phối không vay tiền có thể ở lại ngôi nhà.

Việc phát mãi tài sản có thể xảy ra nếu quý vị không tuân thủ các điều khoản của thế chấp ngược.

Việc phát mãi tài sản xảy ra khi quý vị là chủ nhà:

• Không nộp thuế tài sản
• Không duy trì bảo hiểm
• Không tiến hành các sửa chữa cần thiết
• Không sống trong nhà đủ thời gian yêu cầu
• Qua đời

Nếu quý vị không thể thanh toán các chi phí tài sản của mình, chẳng hạn như thuế và bảo hiểm, hãy tìm kiếm sự trợ giúp từ chương trình Hỗ trợ chủ sở hữu nhà ở Texas.

Nếu quý vị không trả phí tài sản của mình, bên cho vay sẽ phải trả. Quý vị sẽ nợ bên cho vay các khoản phí đó và quý vị sẽ có nguy cơ bị phát mãi tài sản thế chấp. Quý vị có thể đề nghị nhà cung cấp dịch vụ đưa ra kế hoạch thanh toán để mình trả lại các khoản phí đó. Hãy nhớ thông báo cho bên cho vay nếu quý vị chậm thanh toán do gặp khó khăn từ COVID-19, vì điều đó có thể giúp quý vị được lựa chọn các phương thức trả nợ khác.

HUD quy định rằng nếu quý vị đã có kế hoạch trả nợ cho khoản vay thế chấp ngược HECM, nhưng không thể đáp ứng các khoản thanh toán do COVID-19 thì quý vị có thể đề nghị một kế hoạch thanh toán bổ sung. Các kế hoạch thanh toán bổ sung này chỉ dành cho những người tham gia chương trình Hỗ trợ Chủ nhà ở Texas.

Mặc dù bên cho vay có thể đưa ra cho quý vị một kế hoạch trả nợ nhưng họ không bắt buộc phải làm như vậy.

Trước khi nhận khoản vay thế chấp ngược, hãy chắc chắn rằng quý vị hiểu về loại khoản vay này. Quý vị có thể muốn xem xét các lựa chọn vay và nhà ở khác, chẳng hạn như:

Chờ đợi. Nếu quý vị vay bằng việc thế chấp ngược khi còn quá trẻ, quý vị có thể không còn tiền khi nhiều tuổi hơn.

Các lựa chọn khác dựa trên vốn chủ sở hữu nhà

• Khoản vay thế chấp tài sản nhà. Khoản vay vốn chủ sở hữu nhà hoặc hạn mức tín dụng vốn chủ sở hữu nhà có thể là cách ít tốn kém hơn để vay tiền mặt dựa vào vốn chủ sở hữu của quý vị. Tuy nhiên, các khoản vay này có rủi ro riêng và thường phải trả tiền hàng tháng. Việc quý vị có đủ điều kiện cho các khoản vay này hay không phụ thuộc vào thu nhập và tín dụng của quý vị.
• Đảo nợ. Tùy thuộc vào lãi suất, việc đảo nợ cho khoản vay thế chấp hiện tại của quý vị bằng một khoản vay thế chấp truyền thống mới có thể làm giảm các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của quý vị. Hãy chú ý đến độ dài thời gian quý vị sẽ phải trả khoản vay thế chấp mới vì nó có thể ảnh hưởng đến kế hoạch nghỉ hưu của quý vị. Ví dụ: nhận khoản vay thế chấp mới 30 năm khi quý vị sắp nghỉ hưu sẽ khiến quý vị có thể gặp khó khăn sau này. Hãy cân nhắc chọn một khoản thế chấp ngắn hạn, chẳng hạn như khoản vay 10 hoặc 15 năm.
• Giảm quy mô nhà ở. Cân nhắc việc bán nhà. Chuyển đến ở nhà giá cả phải chăng hơn có thể là lựa chọn tốt nhất để giảm tổng chi phí của quý vị.
• Giảm chi phí. Đọc trang này trên trang web của Bộ trưởng Tài chính Texas để tìm hiểu về việc xin miễn thuế cho những người từ 65 tuổi trở lên. Quý vị có thể kiểm tra các chương trình phúc lợi khác tại benefitscheckup.org.

Hãy cẩn thận trong các tình huống sau:

• Hãy cảnh giác với những lời quảng cáo chiêu hàng về thế chấp ngược, đặc biệt nếu nhân viên giới thiệu dịch vụ ngụ ý rằng thế chấp ngược là giải pháp cho mọi vấn đề của quý vị, thúc giục quý vị vay tiền hoặc có ý tưởng về việc quý vị nên tiêu tiền từ khoản vay thế chấp ngược như thế nào.
• Nếu quý vị quyết định vay bằng thế chấp ngược, hãy cứ khảo giá trước khi quyết định chọn một bên cung cấp cụ thể.
• Không để nhân viên giới thiệu dịch vụ thế chấp ngược gây áp lực mà mua các sản phẩm tài chính khác như bảo hiểm niên kim hoặc bảo hiểm chăm sóc dài hạn. Nếu quý vị mua những loại sản phẩm tài chính đó, quý vị có thể mất số tiền nhận được từ thế chấp ngược. Quý vị không cần phải mua bất kỳ sản phẩm hoặc dịch vụ tài chính nào để được thế chấp ngược.
• Một số nhân viên giới thiệu dịch vụ cố gắng thúc đẩy quý vị vượt qua quy trình nhanh chóng. Hãy dừng lại và kiểm tra với nhân viên tư vấn nhà ở hoặc người mà quý vị tin tưởng trước khi ký bất cứ giấy tờ gì. Thế chấp ngược khá phức tạp và không phải là việc mà quý vị có thể vội vàng.

Điểm mấu chốt: Nếu quý vị không hiểu về chi phí hoặc các đặc điểm của thế chấp ngược, hãy từ bỏ. Nếu quý vị cảm thấy áp lực hoặc quá gấp để hoàn thành giao dịch - hãy từ bỏ. Hãy tìm hiểu thêm và tìm một nhân viên tư vấn hoặc công ty mà quý vị cảm thấy tin tưởng.

Nếu quý vị nghi ngờ có lừa đảo hoặc ai đó tham gia vào giao dịch có thể vi phạm pháp luật, hãy cho nhân viên tư vấn, bên cho vay hoặc công ty cung cấp dịch vụ khoản vay của quý vị biết. Sau đó gửi đơn khiếu nại tới Ủy ban Thương mại Liên bang, Văn phòng Tổng Chưởng lý Texas hoặc Sở Ngân hàng Texas.

Với hầu hết các khoản thế chấp ngược, quý vị có ít nhất ba ngày làm việc sau khi ký kết để hủy giao dịch vì bất kỳ lý do gì mà không bị phạt. Đây được gọi là quyền "hủy bỏ" của quý vị.

Để hủy bỏ, quý vị phải thông báo bằng văn bản cho bên cho vay. Quý vị hãy gửi thư bằng thư bảo đảm và yêu cầu nhận lại phiếu báo phát có ký nhận. Hãy giữ các bản sao thư từ của quý vị và bất kỳ tài liệu kèm theo nào. Sau khi quý vị hủy bỏ, bên cho vay có 20 ngày để trả lại các khoản tiền mà quý vị đã thanh toán cho khoản vay.

Liệu một khoản vay thế chấp ngược có phù hợp với quý vị hay không là một câu hỏi lớn. Hãy cân nhắc tất cả các phương án. Quý vị có thể đủ điều kiện cho các phương án khác ít tốn kém hơn. Quý vị có thể tìm hiểu thêm từ các tổ chức sau:

• Bộ Gia cư và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (HUD), Chương trình HECM, 800-CALL-FHA (800-225-5342)
• Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng, Trang Thế chấp ngược của Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng, 855- 411-CFPB (1-855-411-2372)
• Quỹ AARP, Dự án Giáo dục Thế chấp ngược, 800-209-8085