Đây là phần thứ tư của Sổ tay hướng dẫn các vấn đề về thảm họa. Phần này giải thích các vấn đề về chủ nhà/người thuê nhà. Tài liệu tham khảo này dành cho các luật sư tình nguyện.
Vui lòng tải xuống tài liệu hướng dẫn đầy đủ.
Nhấp vào từng Tiêu đề để xem phần đó của sách hướng dẫn.
Chương này tập trung vào thông luật và luật thành văn của Texas liên quan đến quyền của chủ nhà và người thuê nhà về hợp đồng thuê nhà. Vui lòng chú ý kỹ khi tham khảo những tài liệu có thể đưa ra nhận định chung về quy định thường thấy của luật trên cả nước, vì luật của Texas tương đối khác so với luật của các tiểu bang khác, nhất là liên quan đến luật thành văn về mối quan hệ chủ nhà và người thuê nhà.
Người thuê nhà có được quyền chấm dứt hợp đồng thuê nhà nếu nơi ở hoàn toàn không sử dụng được hoặc không sử dụng được một phần do thảm họa không?
Người thuê nhà nên làm gì nếu chủ nhà tìm cách trục xuất mình sau thảm họa?
Người thuê nhà có quyền yêu cầu các bên khác, kể cả chủ nhà hoặc hàng xóm, bồi thường do tổn thất hoặc thiệt hại về tài sản cá nhân không?
Người thuê nhà có những quyền gì so với người lưu trú khách sạn, và làm cách nào để phân biệt giữa người thuê nhà và khách của khách sạn?
Có những chương trình nào để hỗ trợ tiền thuê nhà cho chủ nhà và người thuê nào? Chủ nhà và người thuê nhà làm cách nào để nộp đơn và tòa án xử lý chủ nhà và người thuê nhà trong các vụ kiện trục xuất khỏi nơi cư trú như thế nào khi họ tham gia các chương trình này?
Mối quan hệ chủ nhà và người thuê nhà trong hợp đồng thuê nhà gần như hoàn toàn thuộc phạm vi điều chỉnh của các mục 91 và 92 trong Bộ luật tài sản Texas. Mối quan hệ chủ nhà và người thuê nhà trong đó một gia đình sở hữu một ngôi nhà tiền chế nhưng thuê một lô đất trong một cộng đồng nhà tiền chế được điều chỉnh bởi mục 94 của Bộ luật tài sản Texas. Những vấn đề không thuộc phạm vi của Bộ luật tài sản sẽ do thông luật điều chỉnh. Bộ luật tài sản giải quyết thấu đáo hầu hết các trường hợp có thể phát sinh giữa chủ nhà và người thuê nhà. Ví dụ: trách nhiệm sửa chữa của chủ nhà; thời điểm và trường hợp người thuê nhà có thể phải chọn phương án tự tìm người sửa chữa; thời điểm và trường hợp người thuê nhà hoặc chủ nhà có thể chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Tiểu chương B của mục 92 trong Bộ luật tài sản, Sửa chữa hoặc kết thúc hợp đồng thuê nhà, đưa ra nhiều quy định liên quan đến cách xử lý trong trường hợp xảy ra thảm họa. The Code refers to disaster situations as “casualty loss.” See Tex. Prop. Code § 92.054.
Bộ luật tài sản rất dài và phức tạp. Người đưa ra yêu cầu rất không nên hành động nếu chưa hiểu thấu đáo các quyền của mình theo Bộ luật tài sản, nhất là khi liên quan đến việc không trả tiền thuê nhà (hoàn toàn không nên làm) và/hoặc chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Nếu các quy định của Bộ luật tài sản, chẳng hạn như quy định liên quan đến việc thông báo, không được thực hiện chính xác, thì bên không thực hiện theo các quy định (dù là chủ nhà hay người thuê nhà) có thể không sử dụng được một số quyền và biện pháp khắc phục, và có thể bị buộc chịu trách nhiệm cho thiệt hại, phí luật sư và các khoản tiền phạt dân sự.
Cũng cần lưu ý rằng trong hợp đồng thuê nhà, các bên có thể từ bỏ một số quyền trong hợp đồng hoặc điều chỉnh mối quan hệ giữa chủ nhà và người thuê nhà. Mặt khác, có nhiều quyền của người thuê nhà trong Bộ luật tài sản mà các bên không thể từ bỏ. Ví dụ: Trách nhiệm sửa chữa theo tiểu chương B của mục 92 trong Bộ luật tài sản chỉ có thể được miễn trừ trong rất ít trường hợp Bộ luật tài sản Texas § 92.006(d)-(f). Các ví dụ khác về các quyền không thể từ bỏ bao gồm quyền của người thuê nhà liên quan đến tiền đặt cọc, thiết bị an ninh, tiết lộ quyền sở hữu và quản lý của chủ nhà, cắt tiện ích hoặc lắp đặt thiết bị báo khói, Bộ luật tài sản Texas § 92.006(a); quyền của người thuê nhà đối với phiên tòa bồi thẩm đoàn trong một vụ kiện được đưa ra theo điều khoản liên quan của Bộ luật tài sản, Bộ luật tài sản Texas § 92.006(h); quyền của người thuê nhà để triệu tập cảnh sát, Bộ luật tài sản Texas § 92.015(b)(1); quyền của người thuê nhà liên quan đến quyền dọn nhà theo bạo lực gia đình, tấn công tình dục hoặc rình rập, Bộ luật tài sản Texas §§ 92.016(g), 92.0161(h); quyền của người thuê nhà liên quan đến các khoản phí chậm thanh toán bất hợp pháp, Mục 92.019(d), Bộ luật tài sản Texas; và các quyền liên quan đến đơn xin thuê nhà, Bộ luật tài sản Texas § 92.355. Tuy nhiên, điểm xuất phát phù hợp để giải quyết vấn đề về mối quan hệ chủ nhà và người thuê nhà chính là hợp đồng thuê nhà giữa các bên.
Hợp đồng thuê nhà thương mại được điều chỉnh chủ yếu bởi thông luật (mặc dù mục 93 của Bộ luật Tài sản đề cập đến một số khía cạnh của việc thuê nhà thương mại, ví dụ: gián đoạn các tiện ích, loại bỏ tài sản và loại trừ người thuê nhà). Các bên trong hợp đồng thuê nhà thương mại được tự do soạn thảo hợp đồng theo bất cứ cách nào miễn là các điều khoản đó không vi phạm pháp luật hoặc chính sách công quan trọng. Do đó, hợp đồng là tài liệu điều chỉnh gần như hoàn toàn mối quan hệ chủ nhà và người thuê nhà. Nếu một tình huống cụ thể không được hợp đồng dự tính trước hoặc quy định một cách rõ ràng, thì luật liên quan đến trường hợp đó và các quy tắc soạn thảo hợp đồng sẽ áp dụng.
Tự trục xuất khỏi nơi cư trú người thuê nhà là bất hợp pháp ở Texas. Một chủ nhà phải trải qua quá trình tòa án trục xuất khỏi nơi cư trú bắt đầu từ tòa án tư pháp. Trục xuất khỏi nơi cư trú được điều chỉnh bởi chương 24 của Bộ luật Tài sản Texas. Trục xuất khỏi nơi cư trú bắt đầu bằng một thông báo, tiếp theo là một vụ kiện vào Tòa án tiểu hình, một phiên điều trần, kháng cáo hạt tòa án nếu một trong hai bên kháng cáo, và cuối cùng là một lệnh sở hữu (lệnh để trục xuất người thuê nhà) nếu người thuê nhà chưa chuyển đi. (Xem Q. 4-13 bên dưới). Đương nhiên là người thuê nhà luôn có thể chọn rời khỏi nơi cư trú vĩnh viễn theo thông báo chuyển ra khỏi nhà hoặc bị chủ nhà đe dọa trục xuất khỏi nơi cư trú , mặc dù điều đó có thể không ngăn cản chủ nhà yêu cầu họ thanh toán các khoản phí và số tiền được phép theo hợp đồng thuê, bao gồm tiền thuê nhà, tiền bồi thường thiệt hại, phí cho thuê lại, v.v. Cũng có một số ít trường hợp trong đó chủ nhà có thể thay ổ khóa nhà để tiến hành những công việc sửa chữa cần thiết hoặc khi người thuê nhà trễ hạn trả tiền thuê nhà (và hợp đồng thuê nhà cho phép việc thay ổ khóa), nhưng nhà chủ nhà luôn phải cung cấp chìa khóa mới hoặc một lối vào nhà Khi có yêu cầu, trong vòng hai giờ kể từ khi có yêu cầu và phải đảm bảo tuân thủ các yêu cầu nghiêm ngặt về thông báo. (Mục 92.0081, Bộ luật tài sản Texas).
A. Kháng cáo việc trục xuất khỏi Tòa án tiểu hình
Xin xem Tex. R. Civ. P. 510.9; Bộ luật tài sản Texas §§ 24.00511, 24.00512, 24.0052, 24.00521, 24.0053, 24.0054.
Để kháng cáo một phán quyết trục xuất khỏi nơi cư trú trong Tòa án tiểu hình, trong vòng năm ngày dương lịch (bao gồm cả cuối tuần và ngày lễ) kể từ khi phán quyết của tòa án, người thuê nhà (1) nộp một khoản bảo lãnh kháng cáo với sự bảo đảm tốt với số tiền do quan tòa quy định, (2) gửi tiền mặt cho thẩm phán tòa án Đối với số tiền bảo lãnh kháng cáo, hoặc (3) nộp cho tòa án một tuyên bố rằng người thuê nhà không có khả năng tài chính để cung cấp phí bảo lãnh kháng cáo hoặc trả tiền đặt cọc. Ngoài ra, nếu người thuê nhà kháng cáo bằng cách nộp phí bảo lãnh kháng cáo hoặc tuyên bố về việc mất khả năng thanh toán chi phí tòa án, và lý do của việc trục xuất khỏi nơi cư trú làKhông thanh toán tiền thuê nhà, và người thuê nhà muốn ở lại quyền sở hữu trong thời gian kháng cáo, thì người thuê nhà phải trả tiền thuê nhà một kỳ thuê nhà cho cơ quan đăng ký tòa án tư pháp trong vòng năm ngày kể từ ngày nộp bảo lãnh kháng cáo hoặc bản tường trình. Nếu người thuê nhà không thanh toán khoản tiền này đúng hạn, chủ nhà có thể xin tòa án tư pháp ban hành lệnh sở hữu và buộc người thuê nhà phải chuyển ra khỏi nhà. Kể cả khi trường hợp đó xảy ra, quá trình kháng cáo vẫn tiếp tục và di chúc vẫn được chuyển đến tòa án hạt.
Ngoài ra, nếu người thuê nhà nộp tuyên bố về việc mất khả năng thanh toán chi phí tòa án như đơn kháng cáo trong một vụ kiện không thanh toán tiền thuê nhà, thì người thuê nhà phải thanh toán tiền thuê nhà trong tương lai tại cơ quan đăng ký tòa án hạt theo luật, trong đó phải thanh toán mỗi khoảng thời gian thuê trong vòng 5 ngày kể từ ngày đến hạn thanh toán theo hợp đồng thuê nhà. Nếu người thuê nhà không thanh toán khoản thanh toán ban đầu khi kháng cáo hoặc các khoản thanh toán tiền thuê nhà tiếp theo đúng hạn, thì chủ nhà có thể nộp đơn đơn kiến nghị tuyên thệ lên tòa án hạt và đặt phiên điều trần yêu cầu tòa án ban hành lệnh sở hữu và buộc người thuê nhà phải chuyển ra khỏi nhà.
B. Trục xuất khỏi nơi cư trú tạm thời như khách sạn
Cá nhân sống ở nơi cư trú tạm thời như khách sạn có thể được xem là khách thay vì người thuê nhà, nên có thể bị áp dụng các biện pháp tự trợ giúp như thay ổ khóa hoặc chủ khách sạn trục xuất trong yên bình mà không tiến hành thủ tục tòa án. Trong những trường hợp đó, chủ khách sạn không bắt buộc phải nộp đơn kiện trục xuất khỏi nơi cư trú để xin lệnh sở hữu. Nếu khách từ chối chuyển đi, cảnh sát có thể quyết định xử lý vấn đề như một trường hợp xâm phạm gia cư bất hợp pháp.
Tuy nhiên, đôi khi mọi người có thời gian lưu trú dài hạn trong khách sạn, vì vậy việc một cá nhân là người thuê nhà (yêu cầu vụ kiện trục xuất khỏi nơi cư trú) hay khách (không yêu cầu vụ kiện trục xuất khỏi nơi cư trú) phụ thuộc vào thực tế, bất kể đó được gọi là gì trong hợp đồng thuê hoặc hợp đồng và bất kể thời gian thuê (hàng tuần, hai tuần một lần, hàng tháng). Không có vạch sáng, nhưng có những yếu tố có thể cho biết một cá nhân là người thuê nhà hay khách.
Bảng bên dưới minh họa một số yếu tố có thể dùng để cân nhắc khi xác định loại hình quan hệ. Cần lưu ý rằng không có danh sách các dấu hiệu cụ thể để xác định một mối quan hệ là quan hệ chủ nhà/người thuê nhà.
| Câu hỏi | Nhiều khả năng là khách lưu trú | Nhiều khả năng là người thuê nhà |
| Người cư ngụ đã ở nơi đó được bao lâu? | Vài ngày hoặc vài tuần | Hơn một tháng |
| Hợp đồng đã ký có những điều khoản gì? | Thỏa thuận lưu trú khách sạn tiêu chuẩn | Trông giống một thỏa thuận thuê nhà, ví dụ có quy định hạn chế về khách đến nhà, v.v. |
| Người cư ngụ thanh toán bao lâu một lần để ở đó? | Hằng đêm | Hàng tháng |
| Người cư ngụ có nhận thư tại địa chỉ đó không? | Không | Có |
| Khách sạn/nhà nghỉ có cung cấp dịch vụ dọn dẹp và khăn tắm không? | Có | Không |
| Người cư ngụ có toàn quyền kiểm soát căn phòng đó không? | Không. Vẫn có nhân viên dọn phòng định kỳ đi vào làm việc. | Có. Không ai khác thường xuyên vào phòng cả. |
Câu trả lời cho các câu hỏi này không mặc nhiên xác định việc một cá nhân là người thuê nhà hay khách. Nhưng càng có nhiều yếu tố có lợi cho cá nhân là người thuê nhà, thì quan tòa càng có khả năng thấy rằng người cư ngụ có quyền được bảo vệ người thuê nhà, bao gồm yêu cầu chủ nhà không khóa cửa người thuê nhà mà thay vào đó phải thực hiện quy trình trục xuất khỏi nơi cư trú chính thức. (Quy trình trục xuất khỏi nơi cư trú được trình bày trong Câu hỏi 4-13 bên dưới.)
C. Biện pháp khắc phục cho người thuê nhà liên quan đến việc thu hồi giấy chứng nhận cư trú
Mục 92.023 trong Bộ luật tài sản Texas quy định rằng chủ nhà bị thu hồi giấy chứng nhận cư trú do mặt bằng thuê phải chịu trách nhiệm với người thuê nhà không vi phạm cho (1) toàn bộ số tiền đặt cọc của người thuê nhà; (2) một phần tiền thuê nhà theo tỷ lệ của bất kỳ khoản thanh toán tiền thuê nào được trả trước; (3) thiệt hại thực tế của người thuê nhà, bao gồm mọi chi phí chuyển nhà, phí kết nối dịch vụ tiện ích, phí lưu kho và tiền lương bị mất; và (4) chi phí tòa án và phí luật sư từ bất kỳ hành động liên quan nào chống lại chủ nhà.
D. Lệnh sửa chữa tại tòa án tiểu hình
Mục 92.0563 trong Bộ luật tài sản Texasvà Mục 509.1-509.9 trong Quy tắc tố tụng dân sự Texas quy định các thủ tục khi người thuê nhà đệ đơn kiện tại Tòa án tiểu hình để xin trợ cấp về việc sửa chữa nhà thuê. Tòa án tiểu hình có thể lệnh sửa chữa nhà thuê, lệnh giảm tiền thuê nhà cho người thuê nhà, ban hành án phạt dân sự là một tháng tiền thuê nhà cộng với 500 đô và đánh giá thiệt hại thực tế đối với người thuê nhà. Tổng số phán quyết có thể lên đến
$20,000, không bao gồm lãi suất và chi phí tòa án nhưng bao gồm phí luật sư. (Số tiền theo thẩm quyền cho các vụ kiện hòa giải đã thay đổi từ 10.000 đô la thành 20.000 đô la có hiệu lực từ ngày 1, tháng Chín, 2023. Bất kỳ nguyên nhân hành động nào cộng dồn trước ngày 1, tháng Chín, 2023, được giới hạn ở mức 10.000 đô la, giới hạn theo luật định trước đó.) Quy tắc tố tụng dân sự Texas.
Trang 509.6(a); Bộ luật tài sản Texas § 92.0563(e).
E. Quyền khôi phục của người thuê nhà sau khi bị cắt dịch vụ tiện ích một cách bất hợp pháp
Ngoại trừ điện trong một số trường hợp nhất định (xem bên dưới), chủ nhà ở không được phép cắt dịch vụ tiện ích dựa trên lý do không thanh toán tiền thuê nhà, và Mục 92.0091 trong Bộ luật tài sản Texasquy định một thủ tục khẩn cấp cho phép Tòa án tiểu hình ban hành lệnh khôi phục đơn phương để ra lệnh cấp lại dịch vụ tiện ích ngay lập tức. Việc chủ nhà không tuân thủ là căn cứ để quy vào tội coi thường (Mục 21.002 trong Bộ luật Chính quyền Texas), có thể bị phạt tiền và bị giam giữ tại hạt tù. (Mục 92.0091(i), Bộ luật tài sản Texas). chủ nhà có quyền yêu cầu phiên điều trần trong vòng 7 ngày sau khi được tống đạt lệnh nêu trên.
Trong một số trường hợp nhất định, chủ nhà có thể cắt điện dựa trên lý do không thanh toán hóa đơn tiền điện bằng cách ngắt dịch vụ điện của khu vực có gắn đồng hồ điện phụ (đồng hồ điện ở khu vực riêng của người thuê nhà) hoặc khu vực được phân bổ mà không có gắn đồng hồ điện phụ. Luật này đưa ra quy trình thông báo, cùng các trường hợp bảo vệ và ngoại lệ phức tạp. Vui lòng tham khảo Mục 92.008, Bộ luật tài sản Texas.
F. Nghĩa vụ nêu tên tất cả người cư ngụ trong vụ kiện trục xuất khỏi nơi cư trú của chủ nhà
Nếu việc trục xuất khỏi nơi cư trú dựa trên cơ sở là hợp đồng cho thuê bằng văn bản, thì chủ nhà phải kiện tên tất cả người cư ngụ có nghĩa vụ theo hợp đồng đó. Nếu chủ nhà không nêu tên từng người có nghĩa vụ trong hợp đồng, thì những người không được nêu tên sẽ không thể bị trục xuất khỏi nơi cư trú và tòa án không thể ban hành lệnh sở hữu chống lại họ Mục 510.3(c) Quy tắc tố tụng dân sự Texas.
G. Các biện pháp bảo vệ người thuê nhà theo Đạo luật CARES
Đạo luật Hỗ trợ, Cứu trợ và An ninh Kinh tế liên quan đến vi-rút corona (CARES) cung cấp một số biện pháp bảo vệ người thuê nhà. Nếu người thuê nhà sống tại "bất động sản thuộc phạm vi điều chỉnh của đạo luật" và vụ kiện trục xuất khỏi nơi cư trú dựa trên lý do là không thanh toán, thì chủ nhà vẫn phải gửi thông báo chuyển ra khỏi nhà trước ba mươi ngày trước khi nộp đơn kiện trục xuất khỏi nơi cư trú tại Tòa án tiểu hình. (Cũng có một lập luận bằng văn bản cho rằng yêu cầu thông báo ba mươi ngày áp dụng cho các trường hợp không phải là không thanh toán, mặc dù những người ủng hộ đã có thành công hỗn hợp với điều đó.) Quý vị có thể tham khảo toàn bộ văn bản tại H.R.748 - Đạo luật CARES. Biện pháp bảo vệ người thuê nhà này được quy định tại Mục 4024(c) của luật này.
"Bất động sản đã được chi trả" theo Đạo luật CARES là gì?
"Bất động sản thuộc phạm vi điều chỉnh của đạo luật" bao gồm những bất động sản có khoản vay thế chấp được liên bang hỗ trợ. Các khoản vay này bao gồm các khoản vay do Bộ Gia cư và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (HUD), Bộ Cựu chiến binh (VA), Bộ Nông nghiệp (USDA) và các doanh nghiệp được chính phủ tài trợ là Fannie Mae và Freddie Mac.
Bất động sản đã được chi trả cũng bao gồm những bất động sản thuộc các chương trình nhà ở bên dưới. Các chương trình lớn nhất là Chương trình nhà ở công cộng, Chương trình phiếu lựa chọn nhà ở, Chương trình nhà ở theo dự án dựa trên Mục 8 và Chương trình tín dụng thuế nhà ở thu nhập thấp.
Làm cách nào người thuê nhà có thể biết liệu họ có sống tại bất động sản đã được chi trả hay không?
Nhiều bất động sản ở Texas chịu sự điều chỉnh của Đạo luật CARES và do đó phải tuân theo yêu cầu chuyển đi trước ba mươi ngày . Ví dụ, có hàng ngàn bất động sản dành cho nhiều gia đình thuộc chương trình Tín dụng thuế nhà ở thu nhập thấp trên toàn tiểu bang. Hãy kiểm tra giấy tờ thuê nhà, trong đó sẽ nêu rõ bất động sản đó có tham gia một trong các chương trình nhà ở trong danh sách bên trên hay không . Ngoài ra, chủ nhà có thể biết liệu khoản vay thế chấp của họ có được một cơ quan chính phủ (HUD, VA, USDA), Fannie Mae hay Freddie Mac hỗ trợ hay không. Việc tìm kiếm trong hồ sơ lưu khế ước có thể cho thấy một bất động sản có khoản vay thế chấp được liên bang hỗ trợ. Quý vị cũng có thể tìm thông tin qua các nguồn sau đây:
Các cơ sở dữ liệu giúp xác định một bất động sản cho nhiều gia đình có khoản vay của Fannie Mae hoặc Freddie Mac hay không trên các nguồn thông tin do Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang công bố (Lưu ý: Các công cụ này không bao gồm bất động sản dành cho một gia đình có 1-4 đơn vị ở)
H. Thanh toán chi phí thông dịch viên
Mục 57.002(g) của Bộ luật Chính phủ Texas quy định: "Một bên tham gia thủ tục tố tụng tại tòa án nộp tuyên bố về việc mất khả năng thanh toán chi phí tòa án theo Quy tắc 145, Quy tắc tố tụng dân sự Texas, không bắt buộc phải cung cấp thông dịch viên bằng chi phí của bên đó hoặc thanh toán các chi phí liên quan đến dịch vụ của một thông dịch viên được chỉ định theo phần này phát sinh trong quá trình hành động, trừ khi tuyên bố đã bị tranh chấp và tòa án đã ra lệnh cho bên đó thanh toán các chi phí theo Quy tắc 145. Nội dung trong tiểu mục không nhằm mục đích áp dụng cho các dịch vụ thông dịch viên hoặc các thiết bị hỗ trợ khác dành cho người điếc, phiên điều trần nặng hoặc bị khuyết tật về giao tiếp, những dịch vụ này sẽ được cung cấp miễn phí cho những cá nhân đó theo luật liên bang và tiểu bang".
I. Thủ tục tố tụng từ xa
Trong tòa án tư pháp, một quan tòa có thể trình diện qua hội nghị trực tuyến hoặc các phương tiện khác và, khi quyết định cho phép hoặc yêu cầu tham gia điện tử, cần xem xét các yếu tố bao gồm loại vụ việc, hạn chế về công nghệ, hạn chế đi lại, quyền truy cập ngôn ngữ, điều chỉnh của người khuyết tật, sự đồng ý và phản đối các bên, v.v. Tex. R. Civ. P. 500.10. Những yếu tố này có thể được sử dụng tại tòa án tiểu hình để phản đối hoặc yêu cầu thủ tục tố tụng của tòa án thông qua hội nghị trực tuyến hoặc các phương tiện điện tử khác. Các quy tắc về hạt hoặc quận tòa án hạn chế hơn, trong đó tòa án không được yêu cầu tiến hành thủ tục tố tụng từ xa trong trường hợp có lời khai bằng miệng, vắng mặt có lý do chính đáng hoặc thỏa thuận của các bên. Texas R. Civ. trang 21d. Trong hạt hoặc quận tòa án, một bên có thể phản đối, nếu có lý do chính đáng, đối với bất kỳ phương thức trình diện nào và tòa án phải ra phán quyết về việc phản đối này sau khi xem xét các yếu tố bao gồm loại vụ kiện, mức độ phức tạp của các vấn đề pháp lý và thực tế, hạn chế về công nghệ, việc đi lại các hạn chế, quyền tiếp cận ngôn ngữ và điều chỉnh đối với người có khuyết tật, v.v. Quy tắc tố tụng dân sự Texas 21d.
Có các chương trình hỗ trợ tiền thuê nhà của địa phương do các cơ quan, thành phố hoặc khu đô thị quản lý. Người thuê nhà có thể gọi đến số 211 hoặc 1-877-541-7905 hoặc tìm đến www.211texas.org để được thông tin về hỗ trợ tiền thuê nhà. Bên dưới là một phần danh sách các chương trình:
Câu hỏi 4-1 Tôi có những quyền gì nếu muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà tại chỗ ở sau thảm họa?
Mục 92.054 của Bộ luật tài sản Texas quy định rằng nếu trên thực tế nơi cư trú cho thuê hoàn toàn không thể sử dụng cho mục đích cư trú sau thảm họa và nếu tổn thất không phải do sơ suất hoặc lỗi của người thuê nhà, một thành viên trong gia đình của người thuê nhà hoặc khách hoặc người được người thuê nhà mời đến, thì cả chủ nhà và người thuê nhà đều có thể chấm dứt hợp đồng thuê nhà bằng cách gửi thông báo bằng văn bản cho bên kia bất cứ lúc nào trước thời điểm hoàn tất việc sửa chữa. Nếu hợp đồng thuê nhà được chấm dứt theo quy định trong mục này của Bộ luật tài sản, người thuê nhà có quyền được hưởng một hoàn tiền khoản tiền thuê nhà theo tỷ lệ tính từ ngày người thuê nhà chuyển đi. Người thuê nhà đó cũng có quyền được hưởng một hoàn tiền của bất kỳ khoản tiền đặt cọc nào theo quy định của pháp luật. (Mục 92.054(b), Bộ luật tài sản Texas).
Câu hỏi 4-2 Nếu nơi cư trú hoàn toàn không thể sử dụng được do thảm họa, tôi có phải chuyển đi vĩnh viễn không, kể cả khi tôi muốn ở lại?
Nhiều khả năng là có. Nếu nơi cư trú không phù hợp cho con người sinh sống, thì có khả năng một cơ quan chính phủ, ví dụ như sở xây dựng của địa phương, di chúc tuyên bố nơi cư trú đó không thể dùng cho mục đích cư trú. Ngoài ra, chủ nhà và người thuê nhà có thể chấm dứt hợp đồng thuê nhà nếu nơi cư trú cho thuê hoàn toàn không thể sử dụng được vì tổn thất do thảm họa (vui lòng tham khảo Câu hỏi 4-1 phía trên). Ngoài ra, mục 92.055 trong Bộ luật tài sản Texas cho phép chủ nhà "đóng cửa nơi cư trú cho thuê" bằng cách gửi thông báo bằng văn bản của thư bảo đảm, có yêu cầu phiếu báo phát, cho người thuê nhà, viên chức y tế địa phương và thanh tra viên xây dựng địa phương để tuyên bố rằng chủ nhà sẽ chấm dứt quan hệ thuê nhà trong thời gian sớm nhất có thể mà pháp luật cho phép. (Quy định này của Bộ luật tài sản ít được áp dụng trong thiên tai vì thủ tục khá nhiêu khê và chủ nhà sẽ không được cho thuê lại nơi cư trú đó trong vòng 6 tháng. Also, it requires that the lease contains a provision allowing the landlord to do this, thus making it “legally possible.”) On proper notice, the lease would be terminated. Không rõ chính xác người thuê nhà phải chuyển đi bao nhiêu thời gian sau khi có thông báo. Tuy nhiên, nhiều khả năng là trong thời gian hợp lý sớm nhất có thể trên thực tế. Đương nhiên, nếu chỉ có chủ nhà chấm dứt hợp đồng thuê nhà (chứ không phải một viên chức chính phủ tuyên bố là nơi cư trú đó không sử dụng được), và người thuê nhà chưa chuyển đi, thì chủ nhà không được sử dụng tự trợ giúp để trục xuất người thuê nhà. chủ nhà vẫn phải thực hiện quy trình trục xuất khỏi nơi cư trú tư pháp để trục xuất người thuê nhà khỏi nơi cư trú. (Vui lòng tham khảo Câu hỏi 4-13 bên dưới.)
Khoản hỗ trợ dành cho người thuê nhà trong những trường hợp này sẽ phụ thuộc vào cách chủ nhà chấm dứt hợp đồng với người thuê nhà và việc người thuê nhà có gửi yêu cầu sửa chữa bằng văn bản cho chủ nhà hay không. Nếu chủ nhà sử dụngMục 92.054 (xem Câu hỏi 4-1 phía trên) để chấm dứt hợp đồng thuê nhà của người thuê nhà, thì người thuê nhà có quyền nhận hoàn tiền tiền thuê nhà theo tỷ lệ kể từ ngày người thuê nhà chuyển đi và hoàn tiền tiền đặt cọc. Nếu chủ nhà đóng cửa nơi cư trú theoMục 92.055 và người thuê nhà đã gửi thông báo yêu cầu sửa chữa và chuyển đi trước khi hợp đồng thuê nhà hết hạn, thì người thuê nhà có quyền được hưởng chi phí chuyển nhà hợp lý và thực tế, hoàn tiền phần tiền thuê nhà theo tỷ lệ và được hoàn lại tiền đặt cọc, cũng như được bồi thường thiệt hại thực tế, tiền phạt dân sự, chi phí tòa án và phí luật sư.Bộ luật tài sản Texas § 92.055(c), (d). Nếu chủ nhà đóng cửa nơi cư trú theo Mục 92.055 và người thuê nhà chưa gửi thông báo yêu cầu sửa chữa, thì người thuê nhà không được hưởng các biện pháp khắc phục theo Mục 92.055 (c) hoặc (d).
Tóm lại, nếu người thuê nhà chưa gửi thông báo kết thúc hợp đồng thuê theo Mục 92.054 (Câu hỏi 4-1 ở trên), chưa nhận được thông báo chấm dứt hợp đồng thuê từ chủ nhà và không chắc chắn về tình trạng của nơi cư trú, thì người thuê nhà phải gửi ngay thông báo yêu cầu sửa chữa thích hợp cho chủ nhà (như đã mô tả trong phần trả lời cho Câu hỏi 4-4 bên dưới). Điều đó sẽ không chỉ csvd lập các biện pháp khắc phục khả thi cho việc sửa chữa theo Mục 92.0563 của Bộ luật tài sản (được mô tả trong phần trả lời cho Câu hỏi 4-4 bên dưới), mà còn có thể cho phép người thuê nhà hưởng thêm các biện pháp khắc phục nếu chủ nhà chọn đóng cửa nơi cư trú theo Mục 92.055 của Bộ luật tài sản.
Câu hỏi 4-3 Nếu một phần của nơi cư trú không sử dụng được do thảm họa trong khi tôi không muốn chuyển hẳn đi, thì tiền thuê nhà của tôi có được giảm một phần (giảm tạm thời) không?
Có thể, nhưng nhiều hợp đồng thuê cấm giảm tiền thuê nhà trong trường hợp thảm họa, và cho dù hợp đồng thuê không cấm việc này, thì người thuê nhà chỉ có thể được giảm tiền thuê nhà theo phán quyết của tòa án quận hoặc hạt, hoặc theo thỏa thuận với chủ nhà. Mục 92.054(c) của Bộ luật tài sản Texas quy định rằng nếu nơi cư trú cho thuê không sử dụng được một phần cho mục đích cư trú và nếu tổn thất không phải do sơ suất hoặc lỗi của người thuê nhà, một thành viên trong gia đình của người thuê nhà hoặc khách hoặc người được người thuê nhà mời đến, thì người thuê nhà có quyền được giảm tiền thuê nhà theo tỷ lệ tương ứng với mức độ không sử dụng được của nơi cư trú do thiệt hại, nhưng chỉ khi có phán quyết của hạt hoặc quận tòa án. Tuy nhiên, trong hợp đồng thuê nhà bằng văn bản, chủ nhà có thể đưa ra một điều khoản cấm người thuê nhà tìm cách giảm tiền thuê nhà trong những trường hợp này, vì vậy nhiều hợp đồng thuê nhà từ bỏ quyền được giảm trừ tiền thuê nhà này của người thuê nhà. Đương nhiên là nếu người thuê nhà có quyền được giảm tiền thuê nhà trong những trường hợp này (giả sử hợp đồng thuê nhà không từ bỏ quyền đó), thì người thuê nhà nên cố gắng thương lượng một thỏa thuận bằng văn bản với chủ nhà, vì Mục92.005 của Bộ luật tài sản Texas cho phép người thuê nhà được thu hồi các khoản phí của luật sư nếu người thuê nhà thắng kiện vụ kiện giảm tiền thuê nhà.
Câu hỏi 4-4 Nơi cư trú hiện tại của tôi không thể sinh sống được nữa do thảm họa, nhưng chủ nhà có một căn khác. Chủ nhà có bắt buộc phải cung cấp căn nhà còn lại đó không? Chủ nhà có thể bắt tôi ký một hợp đồng thuê nhà khác để kéo dài thời hạn hợp đồng để chuyển sang căn nhà mới không?
Không. Cả chủ nhà và người thuê nhà đều không có bất cứ nghĩa vụ gì liên quan đến nơi cư trú khác có sẵn trừ khi trong hợp đồng thuê nhà có quy định rõ ràng. Tuy nhiên, theo Bộ luật tài sản Texas § 92.062, nếu quý vị chuyển đến một đơn vị nhà ở khác thuộc sở hữu của chủ nhà do thảm họa, chủ nhà không có quyền bắt quý vị ký hợp đồng thuê mới kéo dài thời hạn hợp đồng thuê vượt quá ngày kết thúc ban đầu.
Câu hỏi 4-5 Tôi có phải tiếp tục thanh toán tiền thuê nhà cho chủ nhà khi không sinh sống ở căn nhà/căn hộ của mình không?
Có, trừ khi và cho đến khi hợp đồng thuê nhà chấm dứt (người thuê nhà hoặc chủ nhà chấm dứt) hoặc người thuê nhà có thỏa thuận khác với chủ nhà (bằng văn bản để bảo vệ các bên). Nghĩa là, trừ khi mặt bằng cho thuê trên thực tế hoàn toàn không thể sử dụng được cho mục đích ở và hợp đồng thuê đã bị chấm dứt (xem Câu hỏi 4-1 ở trên), hoặc trừ khi chủ nhà đồng ý, người thuê nhà không được miễn việc trả tiền thuê nhà trong khi không ở nơi cư trú đó. Điều này đúng ngay cả trong trường hợp các cơ quan có thẩm quyền đã "yêu cầu" cư dân không quay trở lại một khu vực do ảnh hưởng của thảm họa vừa xảy ra. (Tuy nhiên, tình hình có thể thay đổi trong trường hợp cơ quan có thẩm quyền nghiêm cấm cư dân trở lại khu vực đó hoặc thu hồi giấy chứng nhận cư trú của chủ nhà. Hãy tham khảo ví dụ như Mục 92.023, Bộ luật tài sản Texas.) Trong một số trường hợp hạn chế, người thuê nhà có thể được giảm tiền thuê nhà. (Xem Câu hỏi 4-3 phía trên.)
Câu hỏi 4-6 Điều gì có thể xảy ra và tôi nên làm gì nếu không thể thanh toán tiền thuê nhà vì công việc hoặc tiền lương bị gián đoạn sau thảm họa?
Có thể có chương trình trợ cấp tiền thuê nhà tạm thời của Cơ quan Quản lý Tình trạng Khẩn cấp Liên bang (FEMA) hoặc các cơ quan chính phủ khác. Quý vị có thể được hưởng trợ cấp thất nghiệp do thảm họa (DUA) nếu quý vị (1) không đủ điều kiện cho Bảo hiểm thất nghiệp (UI) tiêu chuẩn, (2) bị thất nghiệp do hậu quả trực tiếp của thảm họa, (3) có khả năng và có khả năng làm việc, (4) nộp đơn xin DUA trong vòng ba mươi ngày kể từ ngày thông báo có DUA, và (5) đã không từ chối việc làm ở một vị trí thích hợp. Quý vị di chúc cần cung cấp bằng chứng về việc làm hoặc hoạt động tự kinh doanh trong vòng hai mươi mốt ngày kể từ ngày nộp đơn. Xem trang web của DUA để biết thêm các yêu cầu về tính hội đủ điều kiện.
Nếu quý vị sống tại nhà ở xã hội hoặc nhà ở được chính phủ liên bang trợ cấp hoặc nhận trợ cấp theo Mục 8, thì trong hầu hết trường hợp, quý vị có quyền được giảm tiền thuê nhà khi bị mất thu nhập. Quý vị phải thông báo cho chủ nhà và/hoặc cơ quan quản lý nhà ở.
Nếu hợp đồng thuê nhà của quý vị bị chủ nhà chấm dứt vì nơi cư trú hoàn toàn không thể sử dụng được, và quý vị đồng ý với đánh giá đó, thì quý vị di chúc cần phải chuyển đi để tránh xảy ra vụ kiện trục xuất khỏi nơi cư trú trong Tòa án tiểu hình - bất kể quý vị có khả năng thanh toán tiền thuê nhà hay không. Đương nhiên là nếu quý vị không chuyển đi, thì chủ nhà không thể dùng tự trợ giúp để trục xuất quý vị mà chủ nhà di chúc phải nộp đơn kiện trục xuất khỏi nơi cư trú chống lại quý vị tại tòa án và tìm cách lệnh trục xuất quý vị. Nếu nơi cư trú chỉ không sử dụng được một phần và quý vị không trả tiền thuê nhà, quý vị có thể phải chuyển đi để tránh bị trục xuất khỏi nơi cư trú - trừ khi quý vị và chủ nhà có thỏa thuận khác. Nếu chủ nhà có quyền trục xuất quý vị và quý vị không chuyển đi sau khi chủ nhà đã gửi cho quý vị thông báo chuyển ra khỏi nhà, thì quý vị chỉ có thể bị trục xuất thông qua một vụ kiện trục xuất khỏi nơi cư trú tại tòa án hòa giải.
Câu hỏi 4-7 Làm cách nào để thanh toán tiền thuê nhà trong thảm họa nếu tôi muốn thanh toán?
Quý vị nên liên hệ với chủ nhà của mình để xác định phương thức thanh toán nào có thể khả thi. Trong trường hợp không thể liên lạc với chủ nhà của mình, quý vị nên gửi séc cá nhân qua thư bảo đảm, có yêu cầu phiếu báo phát (để có thể theo dõi và được thông báo khi séc đã được nhận) đến địa chỉ ghi trong hợp đồng thuê nhà hoặc địa chỉ mới nhất được cung cấp (nếu là địa chỉ khác). Một chủ nhà cũng có thể có một trang web thanh toán hoặc các thông tin khác liên quan đến thảm họa trên trang web đó.
Câu hỏi 4-8 Trong thảm họa, chủ nhà có được quyền cho người khác thuê ngôi nhà/căn hộ mà tôi đang thuê trong khi tôi không có mặt không?
Không. Người chủ nhà phải tôn trọng hợp đồng thuê nhà trừ khi nơi cư trú hoàn toàn không sử dụng được hoặc hợp đồng thuê nhà có một điều khoản rõ ràng cho phép chấm dứt chủ nhà trong trường hợp hỏa hoạn, lũ lụt hoặc sự kiện gây thiệt hại tương tự. Nếu chủ nhà muốn quý vị chuyển đi để cho người khác vào, thì nơi cư trú rõ ràng là không "hoàn toàn không sử dụng được" và chủ nhà không có quyền chấm dứt hợp đồng. Nếu chủ nhà khóa trái cửa một cách bất hợp pháp, thì quý vị cần liên hệ tòa án hòa giải để xin lệnh cho vào nhà. Đây là lệnh của quan tòa yêu cầu chủ nhà cho phép quý vị vào lại nơi cư trú. Xin lệnh cho vào nhà là quy trình cấp tốc giúp quý vị có thể nhanh chóng vào lại nhà của mình, thường là ngay trong ngày.
Câu hỏi 4-9 Làm thế nào để liên lạc với chủ nhà trong thảm họa?
Quý vị nên thử mọi phương thức liên lạc khả thi, bao gồm nhưng không giới hạn ở: gọi điện hoặc nhắn tin đến mọi số điện thoại, email và thư được gửi Qua đường bưu điện đến địa chỉ ghi trong hợp đồng thuê nhà hoặc địa chỉ được cung cấp trong thời gian gần nhất (nếu là địa chỉ khác). Người chủ nhà cũng có thể có một trang web có liên hệ hoặc các thông tin khác liên quan đến thảm họa trên trang web đó. Quý vị nên lưu giữ lại bằng chứng về mọi nỗ lực và nỗ lực liên lạc với chủ nhà của mình, bao gồm giữ lại bản sao của những lá thư đã gửi, ảnh chụp màn hình hoạt động liên lạc trực tuyến cũng như bản sao tin nhắn văn bản và email.
Câu hỏi 4-10 Chủ nhà thông báo rằng tôi phải chuyển đi vì nơi cư trú hoàn toàn không thể sử dụng được sau thảm họa. Vậy thì tôi có phải chuyển đi không?
Nếu sau cơn bão, nơi cư trú trên thực tế hoàn toàn không thể sử dụng được cho mục đích cư trú, thì chủ nhà có thể chấm dứt hợp đồng thuê nhà bằng cách gửi thông báo bằng văn bản cho người thuê nhà bất cứ lúc nào trước khi việc sửa chữa nơi cư trú hoàn tất. Nếu nơi cư trú không sử dụng được và theo đó hợp đồng thuê nhà cũng bị chấm dứt, thì chủ nhà có thể đệ đơn kiện trục xuất khỏi nơi cư trú lên tòa án tiểu hình tòa án nếu người thuê nhà không chuyển đi. (Xem thêm Câu hỏi 4-1, 4-2 ở trên.) Nếu chủ nhà chấm dứt hợp đồng thuê nhà do nơi cư trú không sử dụng được, thì người thuê nhà có quyền được hưởng một hoàn tiền khoản tiền thuê nhà theo tỷ lệ tính từ ngày người thuê nhà chuyển đi và được hoàn tiền tiền đặt cọc (nếu có) theo quy định của pháp luật. Bộ luật tài sản Texas. Bộ luật § 92.054(b). Tuy nhiên, nếu người thuê nhà không đồng ý rằng nơi cư trú hoàn toàn không thể sử dụng được cho mục đích cư trú và không rời đi, chủ nhà không thể đuổi người thuê nhà khỏi đơn vị cư trú và thay vào đó phải nộp đơn kiện trục xuất khỏi nơi cư trú tại Tòa án tiểu hình. Khi ra tòa, người thuê nhà có thể đưa ra lập luận bào chữa rằng nơi cư trú không hoàn toàn không sử dụng được và không cần phải chấm dứt hợp đồng thuê. Đương nhiên, người thuê nhà cần tiếp tục trả tiền thuê nhà trong thời gian chờ đợi, vì việc không thanh toán tiền thuê có thể là căn cứ để chủ nhà trục xuất người thuê nhà.
Câu hỏi 4-11 Chủ nhà yêu cầu tôi chuyển đi vào ngày kế tiếp vì muốn giao nơi cư trú cho con gái của mình do cô này vừa mất nhà do lũ lụt. Chủ nhà nói rằng nếu tôi không chuyển đi, chủ nhà sẽ thay ổ khóa. Vậy thì tôi có phải chuyển đi không?
Không. Chủ nhà phải tiếp tục tuân thủ các điều khoản của hợp đồng thuê nhà. chủ nhà không được thay ổ khóa nhằm ngăn chặn người thuê nhà vào nơi cư trú vì lý do như vậy. (Mục 92.0081, Bộ luật tài sản Texas). Ngoài ra, mặc dù có những lý do khác khiến chủ nhà có thể thay ổ khóa, chủ nhà của quý vị LUÔN phải cung cấp chìa khóa cho quý vị khi có yêu cầu. Nếu chủ nhà khóa trái cửa nhà quý vị và từ chối đưa chìa khóa cho quý vị, quý vị có thể kiện Tòa án tiểu hình để được lệnh ngay lập tức ("lệnh cho vào nhà") cho phép quý vị vào lại nơi cư trú. Bộ luật tài sản Texas § 92.009. Xin lệnh cho vào nhà là quy trình cấp tốc giúp quý vị có thể nhanh chóng vào lại nhà của mình, thường là ngay trong ngày.
Câu hỏi4-12 Nếu thành phố hoặc hạt thu hồi giấy chứng nhận cư trú của chủ nhà vì chủ nhà không bảo trì nơi cư trú, chẳng hạn như sau thảm họa, thì người thuê nhà có những quyền gì?
Nếu thành phố hoặc hạt thu hồi giấy chứng nhận cư trú của chủ nhà vì chủ nhà không bảo trì nơi cư trú, thì chủ nhà phải chịu trách nhiệm với người thuê nhà không có lỗi theo hợp đồng thuê nhà (ví dụ: không nợ tiền thuê nhà) về những khoản sau đây:
1. toàn bộ số tiền đặt cọc của người thuê nhà;
2. một phần tiền thuê nhà (tính theo tỷ lệ) mà người thuê nhà đã trả trước;
3. thiệt hại thực tế của người thuê nhà, trong đó bao gồm mọi khoản chi phí chuyển nhà, phí kết nối dịch vụ tiện ích, phí lưu kho đồ đạc và tiền lương bị tổn thất; và
4. lệ phí tòa án và phí luật sư phát sinh từ những hành động có liên quan của người thuê nhà chống lại chủ nhà.
(Mục 92.023, Bộ luật tài sản Texas).
Câu hỏi 4-13 Tôi nên làm gì nếu bị kiện trục xuất khỏi nơi cư trú?
chủ nhà không được phép sử dụng tự trợ giúp để trục xuất người thuê nhà ra khỏi bất động sản thuê, và chủ nhà cũng không được phép sử dụng cảnh sát hoặc cơ quan thực thi pháp luật để hỗ trợ việc trục xuất người thuê nhà mà không có trục xuất khỏi nơi cư trú lệnh cuối cùng (lệnh sở hữu) do quan tòa ban hành. Kể cả khi chủ nhà đã chấm dứt hợp đồng thuê nhà đúng quy trình do thiên tai, thì chủ nhà cũng không có quyền trục xuất người thuê nhà mà không đến tòa án.
Để trục xuất người thuê nhà, chủ nhà phải đệ đơn kiện trục xuất khỏi nơi cư trú ra tòa án tiểu hình tại khu vực nơi bất động sản tọa lạc. Sau đó, vụ kiện trục xuất khỏi nơi cư trú sẽ được tống đạt cho người thuê nhà, bao gồm trát hầu tòa, tức là tờ thông tin chứa thông tin về vụ kiện, hướng dẫn về những việc cần làm tiếp theo và ngày người thuê nhà phải ra phiên tòa và đơn kiến nghị trục xuất khỏi nơi cư trú , trong đó liệt kê các lý do khiến chủ nhà tin rằng họ có thể trục xuất người thuê nhà. A Người thuê nhà không nên tránh nhận trục xuất khỏi nơi cư trú trát đòi hầu tòa này vì trát này di chúc chứa ngày phiên tòa của vụ kiện, được cho là xảy ra trong khoảng từ mười đến hai mươi mốt ngày kể từ ngày nộp đơn vụ kiện. Nếu không thể tìm được người thuê nhà để tống đạt, thì quan tòa có thể cho phép thực hiện một phương tiện tống đạt khác của vụ kiện, bao gồm nhét người thuê nhà dưới gầm cửa, dán băng dính vào cửa trước hoặc gửi qua đường bưu điện. Nếu người thuê nhà được tống đạt một vụ kiện trục xuất khỏi nơi cư trú, thì người thuê nhà cần phải đọc thật kỹ trát hầu tòa để xem các hạn chót, bao gồm cả ngày diễn ra phiên tòa tại tòa án. Nếu bỏ qua trát trục xuất khỏi nơi cư trú, quý vị sẽ không biết ngày xét xử và bị xử thua kiện do vắng mặt. Nếu quý vị muốn biết có vụ kiện trục xuất khỏi nơi cư trú nào được đệ đơn chống lại mình hay không, thì quý vị nên gọi điện đến tòa án tiểu hình ở khu vực nơi bất động sản tọa lạc. Nếu quý vị không gọi điện đến đúng tòa án, lục sự thường sẽ có thể hướng dẫn quý vị gọi đến tòa án nơi bất động sản tọa lạc.
Tại phiên tòa, quý vị sẽ có cơ hội trình bày câu chuyện của quý vị với quan tòa. Quý vị có thể trình bày trước quan tòa bất cứ lời bào chữa liên quan đến việc bị trục xuất khỏi nơi cư trú. Ví dụ: bất động sản vẫn ở được, chủ nhà chấm dứt hợp đồng thuê nhà không đúng quy trình, chủ nhà không gửi thông báo chuyển ra khỏi nhà sau khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà; hoặc chủ nhà trả đũa người thuê nhà vì yêu cầu sửa chữa. Người quan tòa có thể lệnh trục xuất khỏi nơi cư trú của quý vị vì vi phạm các điều khoản trong hợp đồng thuê nhà (ví dụ: không thanh toán tiền thuê nhà) hoặc nếu chủ nhà chấm dứt hợp đồng thuê nhà đúng quy trình và sau đó đã thông báo yêu cầu chuyển ra khỏi nhà. Nếu quý vị sống trong nhà ở nhà trợ cấp, nhà do chính phủ liên bang tài trợ hoặc bất động sản tín dụng thuế, chủ nhà phải có lý do chính đáng (chẳng hạn như vi phạm nghiêm trọng hợp đồng thuê nhà) để chấm dứt hoặc không gia hạn hợp đồng thuê nhà của quý vị và quý vị có thể có các quyền khác, chẳng hạn như quyền tham gia thủ tục giải quyết khiếu nại.
Câu hỏi 4-14 Tôi có thể kháng cáo nếu quan tòa tòa án tiểu hình ban lệnh trục xuất tôi không?
Có, quý vị có thể kháng cáo vụ việc của mình lên tòa án hạt, tại đây quý vị di chúc nhận phiên tòa mới (phiên tòa de novo) với quan tòa khác. Để kháng cáo một phán quyết trục xuất khỏi nơi cư trú trong Tòa án tiểu hình, trong vòng năm ngày dương lịch (bao gồm cả cuối tuần và ngày lễ) kể từ khi phán quyết của tòa án , quý vị (1) nộp một trong hai khoản bảo lãnh kháng cáo với sự bảo đảm tốt với số tiền do quan tòa quy định, (2) gửi tiền mặt với Tòa án tiểu hình cho số tiền bảo lãnh kháng cáo, hoặc (3) nộp cho tòa án một tuyên bố rằng bạn không có khả năng tài chính để cung cấp trái phiếu kháng cáo hoặc trả tiền đặt cọc, một biểu mẫu mà tòa án tư pháp được yêu cầu có ("Tuyên bố về việc mất khả năng thanh toán chi phí tòa án hoặc phí bảo lãnh kháng cáo"). Ngoài ra, nếu quý vị kháng cáo bằng cách nộp phí bảo lãnh kháng cáo hoặc tuyên bố về việc mất khả năng thanh toán chi phí tòa án hoặc phí bảo lãnh kháng cáo, và lý do trục xuất khỏi nơi cư trú không thanh toán tiền thuê nhà và quý vị muốn giữ quyền sở hữu trong thời gian kháng cáo, thì quý vị phải trả tiền thuê nhà một kỳ thuê vào cơ quan đăng ký Tòa án tiểu hình trong vòng năm ngày kể từ ngày nộp bảo lãnh kháng cáo hoặc bản sao kê. Nếu quý vị không thanh toán khoản tiền này đúng hạn, chủ nhà có thể yêu cầu Tòa án tiểu hình ban hành lệnh sở hữu (lệnh là trục xuất quý vị ra khỏi nhà) và trục xuất quý vị ra khỏi nhà, sau khi đã thông báo trước 24 giờ cho quý vị về lệnh đó. Đơn kháng cáo vẫn di chúc được gửi đến hạt tòa án, vì vậy quý vị có thể tiếp tục kháng cáo ngay cả khi quý vị không còn ở nơi cư trú.
Ngoài ra, nếu quý vị nộp tuyên bố về việc mất khả năng kháng cáo trong một vụ kiện không thanh toán tiền thuê nhà, quý vị phải thanh toán tiền thuê nhà trong tương lai tại cơ quan đăng ký hạt tòa án theo luật, trong đó phải thanh toán mỗi khoảng thời gian thuê trong vòng năm ngày kể từ ngày đến hạn Ngày theo hợp đồng thuê. Nếu quý vị không thanh toán khoản tiền thuê nhà này đúng hạn, chủ nhà có thể nộp đơn đơn kiến nghị tuyên thệ lên tòa án hạt và đặt phiên điều trần yêu cầu tòa án ban hành lệnh sở hữu và trục xuất quý vị ra khỏi nơi cư trú.
Câu hỏi 4-15 Làm cách nào để lấy lại tài sản cá nhân ở nơi cư trú cho thuê?
Nó phụ thuộc. Nếu FEMA và các viên chức an ninh liên bang kiểm soát thời điểm và cách thức người sơ tán được phép trở về nhà, quý vị có thể phải đợi . Nếu không có quy định hạn chế về việc quay trở lại, quý vị có thể về để lấy lại tài sản cá nhân tại nơi cư trú cho thuê.
Trong khoảng thời gian từ lúc sơ tán đến lúc các cơ quan cho phép trở về, lời khuyên tốt nhất chúng tôi có thể đưa ra là hãy cố gắng liên hệ với chủ nhà để xác định xem chủ nhà (1) đã biết gì về tình trạng của tài sản chưa và (2) đã làm được gì để đảm bảo tài sản chưa.
Câu hỏi 4-16 Tôi có thể yêu cầu chủ nhà bồi thường thiệt hại cho thương tích hoặc thiệt hại về tài sản mà tôi phải chịu do thảm họa không?
Khi thương tích hoặc thiệt hại về tài sản phát sinh từ thiên tai và không phải do sơ suất của chủ nhà, chủ nhà không phải chịu trách nhiệm cho thương tích hoặc thiệt hại đó về tài sản. Tuy nhiên, Bộ luật Tài sản Texas không ngăn cản các yêu cầu bồi thường theo thông luật và luật thành văn hiện có , bao gồm cả việc yêu cầu chủ nhà bồi thường thương tích hoặc thiệt hại về tài sản chủ nhà phát sinh từ tính cẩu thả. Vui lòng tham khảo Mục 92.061, Bộ luật tài sản Texas. Do đó, chủ nhà có thể bị kiện nếu sơ suất của chủ nhà gây ra hoặc góp phần gây ra thương tích hoặc thiệt hại cho người thuê nhà trong thảm họa. Sơ suất xảy ra khi một người không thực hiện các biện pháp đề phòng thỏa đáng và việc không thực hiện đó gây ra thiệt hại.
Câu hỏi 4-17 Tôi bị thương hoặc phải chịu tổn thất hoặc thiệt hại về tài sản cá nhân do thảm họa. Tôi có thể yêu cầu chủ nhà hoặc chủ sở hữu nhà trước đó bồi thường thiệt hại không, nếu họ biết về khả năng xảy ra lũ lụt mà không thông báo cho tôi?
Nếu người chủ nhà hoặc người bán đưa ra khẳng định sai lệch liên quan đến khả năng xảy ra lũ lụt, thì người thuê nhà và người mua có thể kiện chủ nhà hoặc người bán về tội lừa đảo để yêu cầu bồi thường thiệt hại về tài sản hoặc thương tích cá nhân. Tuy nhiên, nếu quý vị đã biết rằng bất động sản có thể bị lụt hoặc không dựa vào khẳng định sai lệch đó, thì quý vị sẽ không thể yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Nếu chủ nhà hoặc người bán không đưa ra bất cứ tuyên bố nào về khả năng xảy ra lũ lụt, thì nhiều khả năng quý vị sẽ không thể yêu cầu bồi thường thiệt hại. Nhìn chung, việc người bán hoặc chủ nhà đơn thuần không tiết lộ một thông tin nào đó mà họ biết không phải là lừa đảo. Tuy nhiên, việc không thông báo khả năng xảy ra lũ lụt, trong một số trường hợp, có thể củng cố vụ kiện chống lại chủ nhà hoặc người bán đã biết về các trận lũ lụt trước đó hoặc đã biết về khả năng xảy ra lũ lụt. Hành vi chủ động che giấu các trận lũ lụt trước đó (ví dụ như sơn đè lên dấu vết nước trên tường) cũng có thể là cơ sở cho người thuê nhà yêu cầu bồi thường. Xem 37 giờ sáng Jur. 2d, Gian lận và lừa dối, 144-146.
Đối với các hợp đồng thuê nhà được ký kết hoặc gia hạn vào hoặc sau ngày 1 tháng 1, 2022, nếu nơi cư trú nằm ở vùng ngập lụt 100 năm và không có công trình nâng cao hơn mực nước của vùng ngập lụt, thì chủ nhà phải gửi cho người thuê nhà thông báo bằng văn bản về vấn đề này tại thời điểm ký kết hợp đồng thuê nhà hoặc trước khi ký kết. Ngoài ra, nếu biết về thiệt hại do lũ lụt đối với một nơi cư trú trong khoảng thời gian 5 năm trước hợp đồng, thì chủ nhà phải gửi thông báo bằng văn bản cho người thuê nhà để thông báo cho người thuê nhà biết về lũ lụt. Các thông báo này có nội dung cụ thể theo luật và phải được cung cấp dưới dạng một loại giấy tờ riêng gửi cho người thuê nhà muộn nhất vào thời điểm ký hợp đồng thuê nhà. Nếu chủ nhà vi phạm luật này và người thuê nhà phải chịu tổn thất hoặc thiệt hại đáng kể về tài sản cá nhân do lũ lụt, thì người thuê nhà có thể chấm dứt hợp đồng thuê nhà bằng cách gửi thông báo trước ba mươi ngày. Bộ luật tài sản Texas. Bộ luật § 92.0135 (có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1, 2022).
Câu hỏi 4-18 Tôi có thể yêu cầu chủ nhà hoặc chủ sở hữu nhà trước đó bồi thường thiệt hại nếu họ không biết về khả năng xảy ra lũ lụt không?
Không. Quy tắc chung là người thuê nhà hoặc người mua không thể yêu cầu chủ nhà hoặc chủ sở hữu nhà trước bồi thường tổn thất hoặc thiệt hại do lũ lụt nếu chủ nhà hoặc chủ sở hữu nhà trước không biết đến các trận lũ lụt trước đó hoặc khả năng xảy ra lũ lụt, dẫn đến việc không thông báo cho người thuê nhà hoặc người mua rằng bất động sản không chịu ảnh hưởng của lũ lụt.
Câu hỏi 4-19 Tất cả đồ đạc cá nhân của tôi đã bị phá hủy tại nơi tôi thuê. Tôi có thể yêu cầu công ty bảo hiểm hỗ trợ những gì?
Nếu quý vị có bảo hiểm bảo hiểm của người thuê nhà hoặc đồ đạc của chủ nhà tại thời điểm xảy ra thảm họa, hãy liên hệ với công ty bảo hiểm của quý vị. Nếu quý vị rơi vào tình thế tuyệt vọng, hãy đảm bảo quý vị mô tả hoàn cảnh của mình cho công ty bảo hiểm. Nếu công ty bảo hiểm đồng ý rằng sẽ có bồi thường bảo hiểm, quý vị có thể yêu cầu thanh toán trước để bù đắp một phần tổn thất. Xin lưu ý rằng một số chủ nhà yêu cầu người thuê nhà phải mua "bảo hiểm của người thuê nhà", nhưng có thể chỉ bao gồm phạm vi bảo hiểm cho chủ nhà chứ không phải người thuê nhà. Nếu quý vị có thắc mắc về phạm vi bảo hiểm của bất kỳ bảo hiểm của người thuê nhà nào mà quý vị có, quý vị nên gọi cho công ty bảo hiểm.
Các cơ quan tình nguyện địa phương có thể cung cấp các khoản hỗ trợ khẩn cấp (cụ thể là Hội Chữ thập đỏ, Cứu Thế Quân, United Way).
Câu hỏi 4-20 Tôi nên làm gì nếu không có bảo hiểm cho tài sản cá nhân?
If your losses are not covered by insurance, you may be able to receive money from FEMA for "Other Needs Assistance." This assistance is available for necessary expenses and serious needs caused by the disaster, ranging from displacement expenses to personal property, funeral, and childcare expenses. Quý vị có thể cũng nên liên hệ Hội Chữ thập đỏ vì họ cũng có thể sẽ giúp được quý vị.
Câu hỏi 4-21 Nếu tài sản cá nhân của tôi bị thất lạc hoặc hư hại do bão, lũ lụt hoặc thảm họa khác, thì tôi có được chủ nhà bồi thường thiệt hại theo hợp đồng bảo hiểm rủi ro của chủ nhà không?
Không. Công chủ nhà không có "lợi ích có thể bảo hiểm" đối với tài sản của người thuê nhà và do đó, bảo hiểm nguy hiểm của chủ nhà không thể (và không) bảo hiểm tài sản cá nhân của người thuê nhà.
Tuy nhiên, nếu thiệt hại hoặc tổn thất về tài sản của người thuê nhà phát sinh hoàn toàn hoặc một phần do sơ suất của chủ nhà, thì người thuê nhà có thể sẽ kiện được chủ nhà và tổn thất đó có thể được người vận chuyển bảo hiểm bồi thường trách nhiệm của chủ nhà. Sơ suất xảy ra khi một người không thực hiện các biện pháp đề phòng thỏa đáng và việc không thực hiện đó gây ra thiệt hại.
Câu hỏi 4-22 Thiệt hại nhà cửa do lũ lụt có được hợp đồng bảo hiểm chi trả không?
Hợp đồng bảo hiểm cho chủ nhà (đôi khi được gọi là "hợp đồng bảo hiểm thiệt hại", "hợp đồng bảo hiểm rủi ro" hoặc "hợp đồng bảo hiểm hỏa hoạn và mở rộng") thường không chi trả cho thiệt hại do lũ lụt. Loại hợp đồng bảo hiểm này có thể chi trả cho thiệt hại do nước trong nhà phát sinh từ mưa trực tiếp hoặc mưa tạt, nhưng thông thường loại hợp đồng này không chi trả cho thiệt hại do nước bề mặt hoặc nước dâng cao. Bão gió thường di chúc bảo hiểm chỉ giới hạn ở các điều kiện gió lớn hơn bình thường, chẳng hạn như gió lớn trong thảm họa. Quý vị nên đọc thật kỹ hợp đồng bảo hiểm của mình, trao đổi với nhân viên bảo hiểm hoặc hỏi luật sư nếu quý vị có câu hỏi.
bảo hiểm lũ lụt có thể được mua từ chính phủ liên bang theo Chương trình Bảo hiểm Lũ lụt Quốc gia (NFIP). Quý vị có thể mua bảo hiểm của bất kỳ cơ quan nào có giấy phép của tiểu bang tại địa phương nếu cộng đồng của quý vị có tham gia NFIP. Bảo hiểm lũ lụt thường có một khoảng thời gian ân hạn 30 ngày sau khi mua thì mới bắt đầu có hiệu lực.
Câu hỏi 4-23 Bảo hiểm xe của tôi có chi trả cho thiệt hại đối với xe phát sinh do thảm họa không?
Thông thường, thiệt hại do thảm họa đối với xe của chủ sở hữu di chúc được bảo hiểm theo phạm vi bảo hiểm ô tô toàn diện của chủ sở hữu, mặc dù có quy định cụ thể trong hợp đồng và bất kỳ loại trừ di chúc kiểm soát rõ ràng nào trong hợp đồng bảo hiểm. Quý vị nên đọc thật kỹ hợp đồng bảo hiểm của mình, trao đổi với đại lý bảo hiểm và tham khảo ý kiến của luật sư nếu quý vị có câu hỏi.
Câu hỏi 4-24 Tôi có thể yêu cầu hàng xóm bồi thường thiệt hại do tài sản của hàng xóm làm hư hại tài sản của tôi trong thảm họa không?
Quy tắc chung là một người không phải chịu trách nhiệm cho thương tích hoặc thiệt hại do thiên tai hoặc "tình huống bất khả kháng" gây ra, trong đó không có lỗi do sơ suất từ phía chủ sở hữu của tài sản gây ra thiệt hại cho người khác trong thảm họa. Vậy nên, hàng xóm của quý vị chỉ phải chịu trách nhiệm khi người đó sơ suất và sơ suất đó là nguyên nhân gây ra thiệt hại. Xem 1 giờ sáng Jur. 2đ, Thiên tai, 11, 15; 57 giờ sáng. 2đ, Sơ suất, 669. Sơ suất xảy ra khi một người không thực hiện các biện pháp đề phòng thỏa đáng và việc không thực hiện đó gây ra thiệt hại.
Câu hỏi 4-25 Tôi có thể làm gì với tài sản của người khác bị cuốn vào đất của tôi do thảm họa?
Khi tài sản cá nhân bị cuốn vào đất của người khác do lũ lụt, gió hoặc một vụ nổ, tài sản cá nhân đó vẫn thuộc quyền sở hữu của chủ sở hữu ban đầu và chủ sở hữu ban đầu có thể vào đất đó để lấy lại. Nếu chủ sở hữu đất từ chối không cho phép chủ sở hữu tài sản cá nhân vào, hoặc nếu chủ sở hữu đất tự ý sử dụng tài sản đó cho riêng mình , thì chủ sở hữu của tài sản cá nhân có thể kiện chủ sở hữu đất về giá trị của tài sản đó. Chủ sở hữu đất là "người nhận đồ vật không tự nguyện" và có quyền sở hữu tài sản đó so với tất cả những người khác, ngoại trừ chủ sở hữu thực sự. Nếu cần thiết, chủ sở hữu đất có thể di chuyển tài sản để sử dụng đất, miễn là việc đó được thực hiện một cách hợp lý. Chủ sở hữu đất không được gây thiệt hại cho tài sản đó, bất kể là vì cố ý hay do sơ suất đặc biệt nghiêm trọng. Xem 1 giờ sáng Jur. 2d, bị bỏ rơi, bị mất, v.v., tài sản, 24- 27.
Câu hỏi 4-26 Tôi có thể kiện chính phủ địa phương, tiểu bang và liên bang về thiệt hại do thảm họa gây ra không?
Trong một số trường hợp, chính phủ có thể chịu trách nhiệm nếu nhân viên của chính phủ sơ suất và gây ra thiệt hại. Tuy nhiên, theo học thuyết "quyền miễn trừ quốc gia", các cơ quan chính phủ thường không phải chịu trách nhiệm đối với các hành động sơ suất của nhân viên và người đại diện của họ. Học thuyết quyền miễn trừ quốc gia thường áp dụng cho các "chức năng của chính phủ" như phòng chống tội phạm, kiểm soát lũ lụt, phòng cháy chữa cháy, bảo vệ sức khỏe, v.v.
Câu hỏi 4-27 Hợp đồng thuê nhà thương mại thì sao?
Trong hợp đồng thuê nhà thương mại, thông luật Texas hầu như không được luật pháp ưu tiên, nhưng câu trả lời cho câu hỏi này thường được giải quyết bằng các điều khoản của hợp đồng thuê. Do đó, quý vị bắt buộc phải xem lại các điều khoản, tốt nhất là có luật sư nếu có thể, để xác định phạm vi quyền và nghĩa vụ của mình.
Câu hỏi 4-28 Tôi có phải tiếp tục trả tiền thuê mặt bằng cho không gian thuê thương mại (văn phòng, cửa hàng bán lẻ, kho lưu trữ nhỏ, v.v.) mặc dù không gian đó đã bị thảm họa phá hủy đến mức hoàn toàn không sử dụng được hoặc không sử dụng được một phần không?
Các điều khoản cụ thể trong hợp đồng thuê nhà thương mại di chúc điều chỉnh việc quý vị có bắt buộc phải thanh toán tiền thuê nhà hay không sau khi thảm họa phá hủy toàn bộ hoặc một phần không gian đó. Nếu các điều khoản của hợp đồng thuê nhà không giải quyết vấn đề thiệt hại, thì đối với hợp đồng thuê không gian như không gian văn phòng, không gian bán lẻ hoặc không gian lưu trữ nhỏ (chứ không phải thuê đất), nếu cơn bão phá hủy không gian đó đến mức không thể sử dụng cho mục đích dự kiến, hợp đồng thuê không gian đó sẽ bị chấm dứt và người thuê không gian đó không phải thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê sau khi không gian bị phá hủy. Norman kiện Stark Grain Elevator Co., 237 S.W. 963 (Kháng cáo dân sự Texas 1922).