Trong phần tóm tắt và Hỏi & Đáp dưới đây, chúng tôi đã cố gắng dự đoán một số câu hỏi thực tiễn mà chủ nhà, người thuê nhà và chủ doanh nghiệp có thể đặt ra liên quan đến các vấn đề về bất động sản và tài sản cá nhân.
LƯU Ý: Mục này không đề cập đến các vấn đề kỹ thuật về yêu cầu bồi thường bảo hiểm hoặc các vấn đề pháp lý liên quan đến các yêu cầu bồi thường bảo hiểm.
A. Hợp đồng khắc phục hậu quả thảm họa
Mục 58.002 và 58.003 của Bộ luật thương mại và kinh doanh Texas quy định các hoạt động khắc phục hậu quả thảm họa của nhà thầu không có văn phòng tại hạt hoặc hạt lân cận nơi xảy ra thảm họa. Nếu nhà thầu khắc phục hậu quả thảm họa chưa thiết lập văn phòng tại hạt hoặc hạt lân cận nơi có tài sản ít nhất một năm trước khi ký hợp đồng, thì nhà thầu khắc phục hậu quả thảm họa không được yêu cầu thanh toán toàn bộ hoặc một phần giá trị hợp đồng trước khi bắt đầu công việc và không được yêu cầu thanh toán một phần giá trị hợp đồng với số tiền vượt quá giá trị tỷ lệ tương ứng hợp lý với công việc đã thực hiện, bao gồm cả các vật liệu đã bàn giao. Hợp đồng quy định tại chương này phải được lập thành văn bản.
B. Tiếp tục miễn giảm thuế nhà đất trong khi xây dựng cấu trúc nhà thay thế
Bộ luật thuế Texas § 11.135 cho phép chủ nhà tiếp tục được miễn giảm thuế nhà đất đối với công trình kiến trúc và đất đai cũng như các cải tiến được sử dụng khi sử dụng công trình kiến trúc đó làm nơi cư trú mà do thảm họa nên không thể ở được hoặc không thể sử dụng được trong khi chủ nhà xây dựng nơi cư trú thay thế nếu: (1) chủ nhà không thiết lập nơi cư trú chính khác mà chủ nhà được miễn thuế và (2) chủ nhà có ý định trở về và sử dụng công trình kiến trúc đó làm là nơi cư trú chính của mình. Để tiếp tục được miễn giảm thuế, chủ nhà phải bắt đầu tích cực xây dựng cấu trúc nhà ở đủ điều kiện thay thế hoặc công tác chuẩn bị vật chất khác cho công trường xây dựng vào hoặc trước ngày kỷ niệm đầu tiên (hoặc, nếu tài sản nằm trong khu vực được thống đốc bang tuyên bố là khu vực thảm họa và cấu trúc nhà không thể ở được hoặc không thể sử dụng được do thảm họa, kỷ niệm lần thứ năm) kể từ ngày chủ nhà ngừng sử dụng cấu trúc nhà ở đủ điều kiện trước đây làm nơi cư trú chính. Địa điểm xây dựng cấu trúc nhà ở đủ điều kiện thay thế được xem là đang có hoạt động chuẩn bị thực tế nếu chủ sở hữu đã thuê nhà thầu thực hiện công việc kiến trúc hoặc thiết kế, kiểm thử đặc tính đất, dọn dẹp mặt bằng hoặc cải tạo địa điểm cần thiết cho việc xây dựng cấu trúc nhà hoặc đã tiến hành nghiên cứu về môi trường hoặc sử dụng đất liên quan đến việc xây dựng cấu trúc nhà. Việc miễn giảm thuế nhà đất, theo các điều kiện này, có thể được duy trì trong tối đa năm năm nếu tài sản nằm trong khu vực được thống đốc bang tuyên bố là khu vực thảm họa và cấu trúc nhà không thể ở được hoặc không thể sử dụng được do thảm họa, và hai năm trong tất cả các trường hợp khác. Quy chế miễn giảm thuế nhà đất cũng duy trì các biện pháp bảo vệ nhà đất cho những chủ sở hữu nhà phải di dời do thiệt hại do gió hoặc nước.Nếu chủ nhà bán tài sản trước khi việc xây dựng cấu trúc nhà ở hoàn thành, một khoản thuế bổ sung sẽ được áp dụng cho tài sản bằng với chênh lệch giữa các loại thuế áp dụng cho tài sản trong mỗi năm mà chủ sở hữu được miễn giảm thuế và thuế lẽ ra đã được áp dụng nếu chủ sở hữu không được miễn giảm thuế trong mỗi năm đó năm, cộng với lãi suất hàng năm là 7 phần trăm được tính từ ngày mà sự khác biệt sẽ đến hạn. Quyền cầm giữ tiền thuế được tạo lập gắn liền với tài sản vào ngày việc bán tài sản được hoàn tất. Các cơ quan thuế được hưởng quyền cầm giữ đối với tiền thuế bổ sung được áp đụng.
C. Tăng giá trị tính thuế
Bộ luật thuế Texas § 23.01(e) nghiêm cấm việc tăng giá trị thẩm định của tài sản vào năm sau khi giá trị thẩm định của tài sản bị hạ thấp dựa trên phản đối hoặc kháng nghị, trừ khi giám đốc thẩm định có thể hỗ trợ tăng với bằng chứng rõ ràng và thuyết phục từ lý lịch. Giám đốc thẩm định có thể đáp ứng yêu cầu này bằng cách đưa ra tài liệu chứng minh cho thấy sự bất hợp lý trong việc định giá tài sản đã được điều chỉnh đối với các thuộc tính được xem xét khi xác định giá trị của đối tượng tài sản. Trách nhiệm chứng minh thuộc về giám đốc thẩm định người cung cấp tài liệu chứng minh việc tăng giá trị thẩm định của tài sản trong các trường hợp được mô tả trong tiểu mục này.
D. Trả thuế theo đợt đối với tài sản ở khu vực thảm họa
Nếu một tài sản nhà đất, hoặc một khu nhà ở có ít hơn năm đơn vị ở, hoặc bất động sản được một doanh nghiệp sở hữu hoặc thuê với tổng doanh thu dưới 5 triệu đô la trong năm tính thuế liên bang gần nhất của doanh nghiệp đó hoặc kỳ tính thuế nhượng quyền thương mại hàng năm của tiểu bang (tính bằng 2009 đô la - được điều chỉnh hàng năm theo chỉ số lạm phát bằng cách sử dụng chỉ số mà kiểm toán viên xem xét để báo cáo chính xác nhất những thay đổi về sức mua của đồng đô la đối với người tiêu dùng ở Texas) nằm trong khu vực thảm họa và bị thiệt hại do thảm họa hoặc do hậu quả trực tiếp của thảm họa, thì chủ sở hữu có thể chọn nộp thuế thành bốn đợt bằng nhau, mỗi đợt phải trả cách nhau hai tháng. Để tận dụng được quy định này, người nộp thuế phải thanh toán đợt đầu tiên trước ngày chậm nộp thuế và khoản thanh toán đó phải kèm theo thông báo cho cơ quan thuế rằng người đó sẽ thanh toán số tiền thuế còn lại thành ba đợt bằng nhau. Ba đợt thanh toán tiếp theo phải được thực hiện chậm nhất vào ngày đầu tiên của tháng thứ hai, thứ tư và thứ sáu sau ngày chậm nộp thuế tương ứng. Ví dụ: nếu ngày chậm nộp là ngày 1 tháng 2, đợt đầu tiên phải được thanh toán trước ngày 1 tháng 2, đợt thứ hai phải được thanh toán trước ngày 1 tháng 4, đợt thứ ba phải được thanh toán trước ngày 1 tháng 6 và đợt thứ tư phải được thanh toán trước ngày 1 tháng 8. Một người hoặc một doanh nghiệp có thể thanh toán nhiều hơn số tiền đến hạn cho mỗi đợt trả góp và số tiền vượt quá số tiền đến hạn nộp sẽ được ghi có vào đợt thanh toán tiếp theo. Nếu cá nhân hoặc doanh nghiệp không thanh toán trước hạn thanh toán trả góp, khoản trả góp chưa thanh toán đó bị chậm thanh toán và phải chịu tiền phạt 6% và tiền lãi bằng 1% cho mỗi tháng chưa thanh toán. Xem Bộ luật thuế Texas § 31.032.
E. Miễn trừ một số khoản phạt về thuế
Giám đốc thẩm định hoặc người thu thuế có thể miễn tiền phạt chậm nộp cho người nộp thuế tuân thủ khác nếu người nộp thuế nộp đơn đề nghị miễn tiền phạt chậm nộp bằng văn bản cho giám đốc thẩm định hoặc người thu thuế chậm nhất là vào ngày thứ 30 sau ngày bản kê khai hoặc bản tường trình, tùy trường hợp áp dụng, phải được nộp. Giám đốc thẩm định hoặc người thu thuế cũng có thể miễn tiền phạt chậm nộp nếu người nộp thuế không nộp hoặc không nộp đúng hạn bản kê khai hoặc bản tường trình do hậu quả của một thảm họa khiến người nộp thuế không thể tuân thủ các yêu cầu nộp tờ khai thuế, hoặc nếu một sự kiện ngoài tầm kiểm soát của người nộp thuế đã phá hủy tài sản hoặc hồ sơ của người nộp thuế. Quý vị vui lòng xem Bộ luật thuế Texas § 23.129.
F. Nhà tiền chế - Quy định
Sở Nhà ở và Công tác Cộng đồng Texas, thông qua Bộ phận Nhà ở Sản xuất, quản lý ngành công nghiệp nhà ở sản xuất tại Texas. Ngoài các nhiệm vụ khác, Ban chịu trách nhiệm duy trì hồ sơ về quyền sở hữu nhà tiền chế và hồ sơ xác định xem nhà tiền chế đó được coi là bất động sản hay tài sản cá nhân theo luật Texas. Ban cũng chịu trách nhiệm cấp và giám sát giấy phép cho những người trong lĩnh vực nhà tiền chế, cũng như điều tra và giải quyết các khiếu nại của người tiêu dùng. Để liên hệ với Ban này, quý vị vui lòng truy cập trang web của họ.
G. Nhà tiền chế - Tuyên bố về quyền sở hữu
Title to a manufactured home is evidenced by a “Statement of Ownership.” Statements of Ownership are issued by the Manufactured Housing Division headquarters in Austin. Quý vị phải nộp đơn lên Ban này để được cấp Tuyên bố về quyền sở hữu của mình trong vòng 60 ngày sau khi quý vị mua hoặc di dời nhà của mình. Việc nộp đơn đề nghị cấp Tuyên bố quyền sở hữu rất quan trọng vì quyền sở hữu một ngôi nhà tiền chế không được chuyển giao hoặc trao cho người mua khi quý vị bán hoặc chuyển nhượng ngôi nhà cho đến khi quý vị hoàn thành Đơn đề nghị cấp Tuyên bố quyền sở hữu và nộp cho Ban nhà tiền chế. Nếu quý vị mua nhà của mình từ một đơn vị bán lẻ được cấp phép, họ có thể hỗ trợ quý vị hoàn thành các biểu mẫu cần thiết và họ phải cung cấp tất cả thông tin, tài liệu hỗ trợ, phí và tài liệu cần thiết cho Ban nhà tiền chế. Nếu quý vị mua nhà từ một người nào đó không phải là đơn vị bán lẻ, quý vị có thể lấy các biểu mẫu cần thiết từ trang web của Ban nhà tiền chế hoặc bằng cách gọi số điện thoại 1-800-500-7074}. Để xác định các tài liệu quý vị cần gửi cùng với đơn đề nghị cấp Tuyên bố quyền sở hữu của mình, quý vị vui lòng đọc Đơn Đề nghị cấp Tuyên bố Quyền sở hữu (PDF).
H. Mua nhà tiền chế bị hư hại do lũ lụt
Những ngôi nhà tiền chế bị hư hại do lũ lụt hoặc gió phải được sửa chữa và kiểm định đúng cách trước khi các ngôi nhà được bán hoặc chuyển nhượng. Quý vị không thể bán hoặc chuyển nhượng một ngôi nhà tiền chế đã bị tháo dỡ cho bất kỳ ai ngoại trừ một đơn vị bán lẻ được cấp phép và chỉ một đơn vị bán lẻ được cấp phép mới được phép xây dựng lại một ngôi nhà tiền chế đã bị tháo dỡ. Ngoài ra, luật liên bang quy định những ngôi nhà mới bị hư hại phải được xây dựng lại theo thông số kỹ thuật của nhà sản xuất và phải vượt qua các bài kiểm định chất lượng của Cơ quan kiểm định chính phê duyệt thiết kế của nhà sản xuất. Những ngôi nhà đã khôi phục này được bán như nhà mới và được nhà sản xuất bảo hành một năm. Nếu nhà sản xuất không tuân thủ thời hạn bảo hành một năm do mức độ hư hại, thì ngôi nhà đã khôi phục phải được bán như một ngôi nhà đã qua sử dụng, với giá thấp hơn. Những ngôi nhà đã qua sử dụng được bán với giá thấp hơn chỉ được bảo hành 60 ngày về tình trạng có thể sử dụng để ở. Để biết thêm thông tin về việc mua nhà bị hư hại do lũ lụt, vui lòng đọc phần Mua nhà sản xuất bị hư hại do lũ lụt.